Klimat inwestycyjny na rynku nieruchomości 2014

Przeczytaj także: Rok 2021 na rynku nieruchomości to jedna wielka niewiadoma

Z punktu widzenia ogólnego klimatu inwestycyjnego w sferze nieruchomości, kluczowym dla rynku czynnikiem pozostanie problem z dostępnością kredytów hipotecznych. Jest to ważne gdyż dostępność kredytu hipotecznego jest tu zdecydowanie ważniejsza niż jego koszt. Czynnikiem silnie ograniczającym popyt na mieszkania będzie nowa rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, która wprowadza rygorystyczne i wyśrubowane wymogi dotyczące obowiązkowego wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. W 2014 r. będzie to 5 proc., a poziom ten będzie wzrastał o 5 punktów procentowych rocznie, aż do osiągnięcia docelowych 20 proc.

To kolejna zła regulacja w tym obszarze. Rekomendacja S KNF nie tylko ogranicza dostępność kredytów, ale również świadczy o absolutnym niezrozumieniu przez jej autorów logiki życiowego cyklu dochodów.

Ludzie młodzi, często nie są w stanie wylegitymować się wystarczająco wysokim poziomem dochodów, w praktyce jednak, dzięki pomocy rodziców (transferom międzypokoleniowym) dysponują środkami wyższymi, niż wynikające z pracy. Ponadto, ich krzywa dochodów potencjalnych jest wznosząca – co konsekwentnie ignoruje KNF.

Pewnym zagrożeniem dla popytu na mieszkania może być zapowiadany wzrost stóp procentowych, który pociągnie za sobą podwyższenie oprocentowania kredytów i w konsekwencji wyższe raty kredytowe. W 2014 r. nie powinno to mieć większego znaczenia, gdyż z komunikatów Rady Polityki Pieniężnej wynika, że podwyżek stóp nie powinniśmy spodziewać się szybciej niż w drugiej połowie roku. Zatem ewentualne efekty takiej zmiany będą odczuwalne i mogą przełożyć się na rynek nieruchomości dopiero w 2015 r.

Spore znaczenie dla klimatu inwestycyjnego na rynku nieruchomości będą miały też rządowe inicjatywy przedwyborcze, takie jak: Fundusz Mieszkań na Wynajem oraz program dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie dla Młodych.

Bardziej skomplikowane będzie działanie programu Mieszkania dla Młodych. Mimo tego, że program dotyczy mieszkań kupowanych tylko na rynku pierwotnym, wpływa także na transakcje zawierane na rynku wtórnym. Osoby sprzedające mieszkania muszą konkurować z subsydiowaną ofertą deweloperów.

Takie zjawisko będziemy w roku 2014 obserwować zwłaszcza w miastach, gdzie dostępność MdM będzie nadal duża (m.in. Bydgoszcz, Gdańsk, Toruń czy Łódź). Paradoksalnie może dojść do sytuacji, w której ceny na rynku wtórnym spadną, a na pierwotnym wzrosną. W miastach charakteryzujących się niższymi kosztami budowy jednakowo wysokie limity MdM motywować będą najtańszych deweloperów do podnoszenia cen do poziomu referencyjnego.

Wśród projektów budzących najwięcej emisji jest z pewnością Fundusz Inwestycyjny Aktywów Niepublicznych (BGK), który ma zainwestować blisko 5 mld złotych w całe budynki z gotowymi mieszkaniami. Celem funduszu ma być jednak nie tyle zarabianie pieniędzy na wzroście wartości portfela inwestycyjnego, a wynajmowanie mieszkań „młodym rodzinom”, których nie stać na własne „M”.