Klimat inwestycyjny na rynku nieruchomości 2014

Przeczytaj także: Rok 2021 na rynku nieruchomości to jedna wielka niewiadoma

Szeroko omawianej w mediach inicjatywy rządowej, której BGK jest jedynie wykonawcą, nie można w żaden sposób lekceważyć, gdyż na nawet na kilkanaście lat zmieni ona obraz polskiego rynku nieruchomości.

Fundusz Mieszkań na Wynajem nie jest przedsięwzięciem inwestycyjnym lecz „misyjnym” i w taki sposób jest postrzegany przez rynek nieruchomości. Oferta BGK jest twórczym rozwinięciem mieszkaniowej polityki rządu w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych młodego pokolenia. Aktywność inwestycyjna Funduszu w dwóch najbliższych latach będzie silnie determinowana kalendarzem wyborczym a ewentualny sukces, nie pozostanie bez wpływu na szanse koalicji PO-PSL na trzecią kadencję.

Fundusz Mieszkań na Wynajem Banku Gospodarstwa Krajowego zamierza dokonywać hurtowych zakupów mieszkań o powierzchni nieprzekraczającej 60m2, za cenę nie wyższą niż 5 tys. złotych za metr kwadratowy.

Inicjatywa BGK to jednak katastrofa dla inwestorów posiadających w swoich portfelach mieszkania kupione pod wynajem. Realizacja politycznych celów Funduszu oznacza, że ceny najmu będą musiały być niskie – a w każdym razie wyraźnie niższe niż ma to miejsce aktualnie.

W limicie 60m2 powinny zmieścić się też poszukiwane przez młode rodziny mieszkania 3-pokojowe, dziś wynajmowane na wolnym rynku za kwoty znacznie wyższe:

Z czysto finansowego punktu widzenia przyjęcie 4% stopy zwrotu z funduszu oznacza, że przy 25 letnim okresie „payback’u”, braku rewaluacji mieszkania oraz jego sprzedaży, czynsz najmu za mieszkanie 2/3 pokojowe o powierzchni 60m2, które kosztowało 300’000PLN musiałby wynosić w granicach 1700PLN netto (2091 PLN brutto). Biorąc pod uwagę misję Funduszu i wynikające z tego bardzo prawdopodobne zaliczanie w jakiś sposób do rachunku efektywności przyrostu wartości mieszkania lub jego wartości odsprzedażnej wyliczoną wartość czynszu traktować należy jako maksymalną.

Dr Łukasz Gębski,