Umowa dożywocia - dla kogo?

Przeczytaj także: Renta dożywotnia. Co to jest klauzula trzech siódemek?

Dożywocie zasadniczo jest umową, której stroną uprawnioną może być tylko osoba fizyczna. Natomiast dopuszcza się, aby po stronie zobowiązanej występowały obok osób fizycznych także niektóre jednostki organizacyjne (zasadniczo osoby prawne oraz ułomne osoby prawne).

Umowa o dożywocie kwalifikowana jest jako czynność zobowiązująco - rozporządzająca, wzajemna i konsensualna oraz wymagająca - ze względu na przedmiot - zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Zgodnie z art. 908 § 1 KC, przedmiotem świadczenia w umowie dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości (również udziału we współwłasności nieruchomości oraz użytkowania wieczystego; tak Z. Radwański, [w:] System pr. pryw., t. 8, s. 755-756) w zamian za dożywotnie utrzymanie obejmujące, w braku odmiennych uzgodnień między stronami, następujące obowiązki: przyjęcie uprawnionego przez zobowiązanego jako domownika, dostarczenie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienie odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym (§ 1 in fine). Uprawnienia dożywotnika są niezbywalne, ale także wzmocnione przez traktowanie dożywocia jako obciążenia nieruchomości, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o prawach bezwzględnych - ograniczonych prawach rzeczowych; w efekcie mogą być realizowane wobec każdoczesnego właściciela zbytej na skutek ustanowienia dożywocia nieruchomości. W sytuacjach wyjątkowych istnieje możliwość zastąpienia objętych dożywociem świadczeń - dożywotnim świadczeniem rentowym oraz rozwiązania dożywocia w interesie dożywotnika.

Przepis art. 910 KC reguluje podstawowe skutki rzeczowe i osobiste zawarcia umowy dożywocia. Takim podstawowym skutkiem powstającym z chwilą przeniesienia własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia jest powstanie prawa dożywocia - jako obciążenia nieruchomości, do którego stosuje się odpowiednio przepisy o prawach ograniczonych rzeczowych (§ 1); przy czym skutek ten następuje ex lege (tak W. Czachórski, Zobowiązania, s. 551). Prawo dożywocia jest obciążeniem o charakterze bezwzględnym na prawie własności nieruchomości (jest skuteczne erga omnes - w szczególności w odniesieniu do aktualnego właściciela, ale też przyszłych właścicieli tej nieruchomości); co więcej w świetle postanowień art. 7 pkt 2 KWU, pomimo braku ujawnienia prawa dożywocia w księdze wieczystej, przeciwko takiemu prawu nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Prawo dożywocia określa się jako "majątkowe o charakterze ściśle osobistym" (por. Z. Radwański, [w:] System pr. pryw., t. 8, s. 758).

Ponadto, komentowany przepis przewiduje, na wypadek zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia, odpowiedzialność osobistą nabywcy za świadczenia tym prawem objęte - wymagalne w czasie, kiedy jest on właścicielem nieruchomości; osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest w takiej sytuacji solidarna (§2).

Obciążenie nieruchomości prawem dożywocia nie powoduje ograniczenia prawa właściciela do rozporządzenia nieruchomością. Nie jest to konieczne dla ochrony uprawnień dożywotnika, albowiem bez względu na rodzaj sukcesji nabywca nieruchomości obciążonej tym prawem staje się z mocy prawa podmiotem obowiązków odpowiadających prawu dożywocia (post. SN z 12.10.1973 r., III CRN 194/73, OSP 1973, Nr 12, poz. 256). Jeżeli dojdzie do zniesienia współwłasności nieruchomości obciążonej prawem dożywocia obciążenie utrzymuje się na wszystkich powstałych w wyniku podziału nieruchomościach. Nadmienić tu należy, że zasadniczą przyczyną wygaśnięcia prawa dożywocia jest śmierć uprawnionego oraz zrzeczenie się przez niego tego prawa. Ponadto skutek ten wystąpi w przypadku nabycia własności obciążonej nieruchomości przez dożywotnika oraz rozwiązania umowy dożywocia przez sąd.

Dopuszczalność zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie jest uzależniona od wyrażenia zgody na zbycie takiej nieruchomości przez dożywotników. Prawo dożywocia ciąży bowiem na każdorazowym właścicielu nieruchomości obciążonej tym prawem, a nabywca nieruchomości ponosi odpowiedzialność rzeczową i osobistą za świadczenia objęte prawem dożywocia (art. 908-916 oraz art. 244 i nast. KC) - post. SN z 12.10.1973 r. (III CRN 194/73, OSP 1974, Nr 12, poz. 256).

Przepis art. 913 KC reguluje zamianę uprawnień objętych treścią dożywocia (wszystkie lub niektóre) na dożywotnią rentę - na żądanie jednej ze stron; dotyczy to sytuacji, w której strony - bez względu na powód - pozostają w takich stosunkach, że nie można od nich wymagać, żeby pozostawały nadal ze sobą w bezpośredniej styczności (§ 1). Ponadto, przepis ten reguluje możliwość rozwiązania umowy o dożywocie przez sąd; dotyczy to wyjątkowych wypadków, a żądanie może zgłosić zobowiązany lub dożywotnik, jeżeli jest zbywcą nieruchomości (§ 2).