Małe inwestycje mieszkaniowe dla małych firm

Przeczytaj także: Osiedle Wiosenne w Zalasewie pod Poznaniem

Mało kogo dziwi wchodzenie na rynek nieruchomości niewielkich deweloperów, którzy z racji mniejszej skali prowadzonej działalności mogą w sposób bardziej efektywny zarządzać procesem inwestycyjnym małych projektów.

Brak podaży wzmaga podaż

Chodzi tu o niewielkie, kilkubudynkowe osiedla domów jednorodzinnych lub niewielkie budynki mieszkalne mieszczące kilka lub co najwyżej kilkanaście lokali mieszkalnych. Nie są to inwestycje atrakcyjne dla dużych deweloperów, którzy podobnym nakładem pracy mogą realizować znacznie większe projekty. Małe inwestycje prowadzone są zazwyczaj przez niewielkie firmy czy nawet pojedynczych inwestorów w celach zarobkowych. Doświadczenie doradców Lion’s House pokazuje jednak, że w ostatnim czasie nie brakuje też projektów prowadzonych przez osoby niekoniecznie związane z rynkiem nieruchomości, ale po prostu takie, dla których brakuje na obecnym rynku ofert przystających do ich wymagań. - Powodem jest ograniczona podaż atrakcyjnych apartamentów i penthouseów w największych miastach. Praktyka pokazuje, że szukając w dobrej lokalizacji apartamentu o powierzchni przekraczającej 100 m kw., który jeszcze do tego posiadałby taras, nabywca nie ma wiele inwestycji do wyboru – ubolewa Artur Wach, członek zarządu Lion’s House. W efekcie niektórzy potencjalni nabywcy postanawiają je sobie samemu zbudować. Budowę nieruchomości na własne potrzeby finansuje zwykle kilka znajomych osób, choć zdarzają się przypadki, w których np. tylko jeden – najbardziej atrakcyjny lokal w budynku - pozostaje w rękach inwestora, a reszta sprzedawana jest na rynku.

Zbudujesz sam za mniej

W ten sposób można nie tylko zamieszkać w lokalu marzeń, ale też zaoszczędzić. Należy jednak mieć na uwadze, że jest to rozwiązanie zarezerwowane dla osób posiadających spory zasób wolnej gotówki. Po pierwsze, za gotówkę należy najczęściej kupić działkę. Poza tym na etapie budowy niezbędne jest wyłożenie albo całej kwoty z kieszeni, albo posiłkowanie się kredytem inwestycyjnym (droższym niż hipoteczny), który jest rozwiązaniem dla osób wiarygodnych w oczach banków. Przyjrzyjmy się konkretnemu przypadkowi. Na Saskiej Kępie czeka obecnie na nabywcę działka o powierzchni 12 arów, na której możliwe jest wzniesienie budynku mieszkalnego 3-kondygnacyjnego o łącznej powierzchni mieszkań około 1600 metrów. Cena ofertowa zakupu wraz z kosztami przygotowania działki pod inwestycję to około 4,5 mln zł. Parcela znajduje się na obszarze objętym ochroną przez konserwatora, co nie powinno stać w sprzeczności z projektem zabudowy apartamentowej. Gdyby inwestor lub grupa inwestorów planowała budynek podzielić na 15 apartamentów, a w częściach wspólnych zaaranżować też zaplecze fitness i recepcję, należy szacować koszty budowy na 5 tys. zł w przeliczeniu na metr. W okresie budowy (2 lata) proces inwestycyjny finansowany będzie kredytem z marżą 3,5% (obecne oprocentowanie na poziomie 6,2%). W ciągu 2 lat oznacza to koszty na poziomie prawie 517 tys. złotych. W sumie koszty można szacować na 13 mln zł, co przeliczając na metr kwadratowy lokalu daje kwotę 8 135 zł. Dla porównania, na terenie Saskiej Kępy przeciętną cenę ofertową mieszkania używanego portal ogłoszeniowy oferty.net szacuje na prawie 9,7 tys. zł za m kw. Bardziej przystającą do porównań z naszą hipotetyczną inwestycją jest rozpoczynany właśnie przez spółkę Yareal projekt zlokalizowany przy ulicy Londyńskiej na Saskiej Kępie - trzypiętrowy budynek mieszczący 27 lokali o powierzchniach od 35 do 164 m kw., w którym ceny zaczynać się będą od 13,6 tys. zł za metr kwadratowy. Łączny koszt budowy we własnym zakresie jest więc niższy odpowiednio o 17% i 41%.