Wtórny rynek nieruchomości I 2014

Przeczytaj także: Wtórny rynek nieruchomości XII 2013

Największy wzrost wartości metra kwadratowego mieszkania odnotowujemy w Katowicach (2,1%), gdzie na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy ceny wzrosły najbardziej – o 10,4 proc.
W pozostałych miastach zmiany z miesiąca na miesiąc wynoszą od kilku do kilkudziesięciu złotych. Warto zauważyć, że w grupie miast, w których ceny kształtują się na poziomie poniżej 5 tys. za metr kwadratowy, od pół roku nie nastąpiły spadki cen, a obniżki dotyczą przede wszystkim największych polskich aglomeracji Krakowa, Trójmiasta i Warszawy.

Tanich mieszkań przybywa, ale coraz wolniej

Przy analizie struktury cen i porównaniu trzech kolejnych lat (2012, 2013 i 2014) widać rosnący udział najtańszych mieszkań w podaży. W 2012 roku Warszawie za mniej niż 6 tys. złotych za metr wystawiono 4 proc. wszystkich mieszkań. Obecnie jest to już ponad 11 proc. W Poznaniu, Gdańsku
i Wrocławiu, w ciągu dwóch lat o kilka, a nawet kilkanaście punktów procentowych wzrosła podaż mieszkań w cenie niższej niż 5 tys. złotych za metr.

Ostatni rok nie przyniósł jednak kolejnego wysypu tanich mieszkań. W Poznaniu mieszkań za 4-5 tys PLN jest o 4 punkty procentowe mniej niż rok temu. We Wrocławiu z kolei, w I 2013 mieszkania w cenie do 5 tys. za metr stanowiły niemal ¼ podaży, a obecnie jest to 18 proc.. Również w Łodzi z 52 do 45 proc. spadła liczba mieszkań wystawionych za 3 do 4 tysięcy PLN. Warte odnotowania są także zmiany, które miały miejsce w Katowicach: z 17,5 proc. do 7,7 proc. zmniejszył się udział mieszkań w cenie do 3 tys. PLN, a z 53 proc. do 46 proc. w widełkach 4 do 5 tys. PLN.

Pierwszy kwartał 2014 roku nie przyniesie znaczących zmian w strukturze podaży, ale w miarę wprowadzania na rynek pierwotny ofert spełniających kryteria cenowe programu MdM, na rynku wtórnym można spodziewać się spadku popytu. Największe zmiany cen nastąpią w segmencie do 5-6 tys. złotych. Można prognozować, że pojawi się więcej ofert w przedziałach 4-5 tys. PLN (w Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku), a w Łodzi, Lublinie, Szczecinie, Opolu, Toruniu, Opolu, Katowicach i Białymstoku w cenie do 4 tysięcy PLN.

CENY TRANSAKCYJNE

W pięciu na siedem analizowanych przez nas miast średnie ceny sprzedawanych na rynku wtórnym mieszkań wzrosły, zarówno w stosunku do ubiegłego miesiąca, jak i roku. Jedynie w przypadku Gdańska i Gdyni obecne ceny są nieco niższe od cen sprzed 12 miesięcy.

Obserwowane wzrosty po części są jednak wynikiem odniesienia do sytuacji z przełomu 2012/13, kiedy zakończenie programu RNS w wielu miastach miało istotny wpływ na kształtowanie się cen. To sprawia, że nie można jeszcze mówić o trwałym powrocie trendu wzrostowego.

Początek roku jest historycznie okresem, w którym aktywność uczestników rynku jest bardzo ograniczona. Styczniowe transakcje w skali całego roku stanowią zwykle ok. 6 proc. rocznego obrotu. Tym razem także początek roku przyniósł nieznaczny spadek liczby transakcji. Nie jest to jednak skutek zaostrzeń w dostępie do kredytowania zakupu, ani konkurencji ze strony uruchomionego właśnie programu dla rynku pierwotnego, Mieszkanie dla Młodych, ale przejaw cykliczności popytu na rynku, który dyktowany jest w dużym stopniu warunkami pogodowymi. Aura ma wpływ na zachowania rynkowe klientów. Wielu z nich odkłada decyzję o wejściu na rynek dopiero na miesiące wiosenne, podczas gdy to właśnie teraz, gdy ruch jest mniejszy, możliwości negocjacji cen i warunków zakupu są najbardziej korzystne.