Współwłaściciele garażu wielostanowiskowego we wspólnocie: jak głosują?

Przeczytaj także: Zarządca nieruchomości czy tylko administrator?

Głosowanie jeden właściciel jeden głos

Na gruncie tej regulacji pojawia się pytanie o możliwość zastosowania zasady głosowania jeden właściciel jeden głos, w przypadku gdy lokal niemieszkalny w postaci garażu wielostanowiskowego, który stanowi odrębny lokal, posiada udział w wysokości ponad 50% ogółu udziałów w nieruchomości. W celu uzyskania odpowiedzi w tym względzie należałoby ustalić, jak traktować współwłaścicieli takiego lokalu, czy jako wielu właścicieli udziałów w lokalu oraz nieruchomości wspólnej, czy też jako jednego właściciela o jednolitym głosie i niepodzielnym udziale w nieruchomości wspólnej.

Powyższa wątpliwość, mająca podstawowe znaczenie dla kwestii ujawniania właściciela większościowego we wspólnocie, nie została do tej pory jednoznacznie rozstrzygnięta, ani w orzecznictwie, ani literaturze przedmiotu. Tym niemniej wykładnia językowa, jak i systemowa ustawy o własności lokali oraz bogate orzecznictwo Sądu Najwyższego w odniesieniu do tematów pokrewnych, zdaje się nie wykluczać, możliwości przyjęcia teorii jednolitości głosu.

Przesłanki dopuszczalności zastosowania regulacji art. 23 ust. 2a WłLokU

Na wstępie zaznaczyć należy, że ustawa o własności lokali na płaszczyźnie podmiotowej, odnosi się do pojęcia właścicieli lokali w nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 6 WłLokU wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. To właścicielom lokali przyznaje się więc uprawnienia i obowiązki, a w tym prawo do podejmowania uchwał. Ustawa w art. 23 ust. 1 wyraźnie mówi także o uchwałach właścicieli lokali, nie zaś właścicieli udziałów w nieruchomości.

Wskazane znajduje swoje odbicie również na gruncie problematyki związanej ze sposobem liczenia głosów współwłaścicieli lokali w nieruchomości. Przez lata w literaturze prawniczej stawiano pytanie, czy w przypadku, gdy wyodrębniony lokal stanowi przedmiot współwłasności kilku osób, to każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje odrębny samodzielny udział we współwłasności nieruchomości wspólnej, czy też udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością danego lokalu przysługuje wszystkim współwłaścicielom łącznie?

Ustawa o własności lokali, w przeciwieństwie do regulacji wcześniejszych, nie definiuje pojęcia współwłasności, nie określa sposobu reprezentacji współwłaścicieli na zebraniu, ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli lokalu podczas zebrania. Jednakże ze względu na dość wyjątkowy charakter własności lokalu usytuowanego we wspólnocie mieszkaniowej, jako prawa nierozerwalnie związanego z udziałem w nieruchomości wspólnej, słuszne wydaje się twierdzenie, iż wszelkie czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli danego lokalu.

Powyższe stanowisko podzielił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3 października 2003 roku o sygn. akt: III CZP 65/03 uznając, że udział w nieruchomości wspólnej przypadający na lokal będący przedmiotem współwłasności przysługuje współwłaścicielom niepodzielnie. W kolejnej zauważył zaś, że w głosowaniu nad uchwałami współwłaściciele lokalu będą traktowani jako pojedynczy podmiot, a więc muszą zajmować jednolite stanowisko. Głosy ich powinny być liczone w odniesieniu do udziału powierzchni użytkowej ich lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku, zaś udział ten jest niepodzielny. Jeżeli przyjmie się natomiast, że udział jest niepodzielny, czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zawsze będą wymagały zgodnego stanowiska wszystkich współwłaścicieli (tak w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r., o sygn. akt: III CZP 43/05 oraz w wyroku z dnia 26 kwietnia 2006 r., sygn. akt: II CSK 47/06).

Wskazana linia orzecznicza została jednoznacznie podtrzymana również przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 grudnia 2012 roku, o sygn. akt: III CZP 82/12. Uzasadniając przyjęte stanowisko wskazał on, że z uwagi na fakt, że „ z własnością lokalu jest związany udział w nieruchomości wspólnej, który - zgodnie z art. 50 k.c. - jest częścią składową lokalu, prawo każdego współwłaściciela do lokalu (jego udział) obejmuje także udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość lokalowa jest natomiast jako taka niepodzielnym przedmiotem współwłasności. Z tak rozumianą niepodzielnością udziału w nieruchomości wspólnej koresponduje powszechnie akceptowane stanowisko, że w razie głosowania zgodnie z zasadą jeden właściciel - jeden głos (art. 23 ust. 2 i 2a WłLokU), głos przysługuje współwłaścicielom lokalu wspólnie, skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające zeń prawo głosu.”

Odnosząc powyższe rozważania do rozpatrywanego zagadnienia można byłoby przyjąć, iż skoro powszechnie zaakceptowany został pogląd o niepodzielności reprezentacji i głosu współwłaścicieli lokalu, to takie samo kryterium może zostać przyjęte do określenia udziału tych współwłaścicieli, taktowanych jako jeden podmiot, w nieruchomości. Wobec wskazanego, jeżeli w określonym stanie faktycznym współwłaściciele wyodrębnionego lokalu garażowego głosując, występują jednorodnie i niepodzielnie siłą wszystkich swoich udziałów, to nie wykluczone jest uznanie, że jako tacy, mogliby po zsumowaniu udziałów zostać uznani za właściciela większościowego w rozumieniu art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali.