Najlepszy moment na zakup mieszkania?

Przeczytaj także: Wstrzymywanie się z zakupem mieszkania nie jest dobrą strategią

Pierwsza połowa 2014 roku to bardzo dobry czas na decyzję o zakupie mieszkania finansowanego z kredytu hipotecznego. Mimo, że wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego i obowiązująca od stycznia, tzw. rekomendacja S nakłada na kredytobiorców obowiązek posiadania wkładu własnego, to inne czynniki, takie jak niskie stopy procentowe oraz względnie korzystne marże sprawiają, że z decyzją nie warto czekać. Zwłaszcza, że uwarunkowania te mogą się zmienić już w ciągu najbliższych miesięcy.

Dla większości z nas decydującym czynnikiem w kwestii zakupu mieszkania jest jego cena. Także w tym aspekcie mamy teraz korzystną sytuację na rynku – ceny mieszkań utrzymują się na stabilnym poziomie lub lekko spadają. Jednak, jak pokazuje raport serwisu otodom.pl, nie jest to spadek tak wyraźny jak w ubiegłym roku. W większości miast ceny w styczniu 2014 były o 1-3 proc. niższe niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Jednak w niektórych, takich jak Warszawa czy Poznań, ceny ustabilizowały się, a w przypadku wybranych metraży zaczęły rosnąć. Bardzo prawdopodobne jest więc, że po dwóch latach spadków ceny nieruchomości w Polsce zaczną niedługo iść w górę i coraz trudniej będzie o okazje.

Co więcej, zasady wspomnianej rekomendacji S, zakazującej bankom udzielania kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, już w przyszłym roku ulegną zmianie. Teraz obowiązkowa kwota wkładu własnego to 5 proc. Oznacza to, że w przypadku, gdy kupujemy mieszkanie za 200 tysięcy złotych, musimy mieć 10 tysięcy w gotówce. To nie mało, ale wkład własny oznacza niższą marżę kredytu oraz mniejszy koszt kredytu przez całe 30 lat. Dodatkowo trzeba pamiętać, że już w 2015 roku minimalny wkład własny będzie stanowił 10 proc. wartości, a w następnych dwóch latach odpowiednio 15 i 20 proc. Odkładanie decyzji będzie oznaczało więc konieczność odłożenia na ten sam kredyt nie 10, ale 20 czy 40 tys. złotych.

Dodatkowo, decyzji o staraniu się o kredyt mieszkaniowy może sprzyjać fakt, że jego średnie oprocentowanie jest w tym momencie na względnie niskim poziomie. Na jego wysokość składają się marża banku, która jest stała przez cały okres kredytowania oraz wysokość stóp procentowych NBP, które z kolei zmieniają się, wpływając bezpośrednio na naszą ratę kredytu. Od ostatnich wakacji stopy procentowe znajdują się na rekordowo niskim poziomie 2,5 proc., ale w związku z optymistycznymi prognozami gospodarczymi dla Polski (zapowiadany ponad 3-procentowy wzrost PKB w 2014 roku), możemy oczekiwać zacieśnienia polityki pieniężnej i podwyżki stóp.

Według zapowiedzi Rady Polityki Pieniężnej nie stanie się to jednak wcześniej niż w trzecim kwartale roku. Dlatego w pierwszym okresie po zakupie mieszkania, kiedy często dochodzą dodatkowe koszty związane np. z wykończeniem albo czynnościami prawnymi, niższe raty mogą być dużym udogodnieniem.

Marże bankowe ciągle są względnie niskie. Zauważmy jednak, że przez cały ostatni rok zachowywały tendencję wzrostową – choć jeszcze w styczniu 2013 średnia marża wynosiła 1,31 proc., to już we wrześniu osiągnęła poziom 1,51 proc . Bardzo prawdopodobne, że w drugiej połowie roku marże mogą wzrosnąć, nie bez znaczenia będzie też wejście w życie kolejnej rekomendacji KNFu (tzw. rekomendacji U), regulującej zasady oferowania przez banki produktów ubezpieczeniowych.

Wiele osób odkłada postanowienie o zakupie mieszkania do wiosny, podczas gdy to właśnie na początku roku, kiedy aktywność klientów na rynku jest zazwyczaj mniejsza, mamy największą szansę na skuteczne negocjowanie ceny i warunków kredytu. Choć tak ważnej decyzji nigdy nie należy podejmować pochopnie, to czasem warto ją przyspieszyć i wykorzystać nadarzającą się okazję.

Dorota Matuszyńska, ekspert ds. kredytów hipotecznych