Bezpieczny zakup mieszkania na rynku wtórnym

Przeczytaj także: Kupno mieszkania z rynku wtórnego. Jakie koszty i formalności?

Nie tylko księga wieczysta

Analiza treści aktu notarialnego pozwala też zweryfikować potencjalne niezgodności rzeczywistego stanu prawnego ze stanem ujawnionym w treści księgi wieczystej. Akty notarialne są obecnie dokumentem istotnym z punktu widzenia dziedziczenia prawa własności i niektórzy spadkobiercy będą legitymować się właśnie aktem poświadczenia dziedziczenia jako dokumentem stanowiącym prawną podstawę nabycia własności nieruchomości.

Niejednokrotnie zdarza się że nieruchomość obciążona będzie np. prawem z tytułu umowy najmu lub dzierżawy. Analiza treści tych kontraktów jest bardzo istotna, a właściwe ich rozumienie może wymagać wiedzy prawniczej. Rozsądnym działaniem będzie też weryfikacja dokumentów zaświadczających o stanie zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy nieruchomości lub spółdzielni mieszkaniowej, a także dostawców mediów.

Aby uniknąć wcielenia się w rolę wspomnianych we wstępie Filikiewiczów, warto sprawdzić, kto jest w kupowanym mieszkaniu zameldowany. Kluczowe jest, aby w dniu podpisywania ostatecznej umowy notarialnej, w lokalu nie był zameldowany już nikt. Informację taką sprzedający powinien zaprezentować na piśmie. Jeśli ma on wyprowadzić się z mieszkania dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, warto by zastrzeżenie takie z konkretną datą znalazło się w samym akcie.

Wszelkie powyższe uwagi odnoszą się naturalnie również do nabywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Warto przy tym pamiętać jednak, że prawo spółdzielcze nie jest prawem własności, chodź konstrukcyjnie jest możliwie do tego prawa zbliżone. Jedną z różnic jest fakt, że dla prawa spółdzielczego księga wieczysta może, lecz nie musi być prowadzona. Najważniejszym źródłem informacji o stanie prawnym danego lokalu będzie sama spółdzielnia, która w wydanym zaświadczeniu winna stwierdzić między innymi komu dane prawo przynależy. Z uwagi na fakt, że finansowanie nabycia nieruchomości często następować będzie z udzielonego na ten cel kredytu bankowego, analiza wszelkich dokumentów powinna nastąpić już na etapie zawarcia umowy przedwstępnej, niezbędnej do rozpoczęcia procesu kredytowego.

Marcin Krasoń, współpraca Marcin Żak