Mieszkanie dla młodych krytycznie

Przeczytaj także: Gdzie szukać "Mieszkania dla młodych"?

Dotychczas umowy na udzielanie kredytów ze wsparciem w ramach MdM podpisało 8 banków (PKO BP, Pekao, Alior Bank, Getin Bank, SGB, BGŻ, BOŚ i BPS), z czego BPS i BOŚ planują rozpoczęcie przyjmowania wniosków na przełomie marca i kwietnia br.

Po dwóch miesiącach od startu, bilans funkcjonowania programu wygląda następująco – banki wystąpiły z 2 680 wnioskami o dopłatę do kredytu o wartości ok. 60 mln zł. Średnia wartość dopłaty wyniosła ok. 22 tys. zł (z czego najmniejsze dopłaty uzyskuje się w woj. lubelskim – średnio ok. 19 tys. zł, a najwyższe w woj. pomorskim – ok. 24 tys. zł).

Pomimo niewątpliwych korzyści jakie niesie ze sobą uzyskanie dofinansowania w ramach programu, należy spojrzeć na MdM także krytycznym okiem.

– Beneficjent zamierzający skorzystać z pomocy państwa musi liczyć się z tym, że umowa kredytowa z dofinansowaniem MdM będzie miała nie niższe (a czasami wyższe) oprocentowanie niż analogiczna umowa bez dofinansowania. Banki: Pekao i PKO BP, które jako pierwsze instytucje finansowe podpisały umowy z BGK na udzielanie kredytów, stosują osobne cenniki. Marże w tych bankach są wyższe niż w przypadku, gdyby taki sam wkład własny klient wnosił w gotówce (i tak w PKO BP marża kredytowa jest wyższa o 0,10 proc. niż dla „standardowego” kredytu hipotecznego, natomiast w Pekao marża jest wyższa o 0,10-0,25 proc. – w zależności od kwoty kredytu) – podkreśla Piotr Matuszewski, prezes Professional Benchmark Consulting. Pomimo wyższej marży, porównywalny kredyt standardowy musiałby mieć marżę o około 20-25 proc. niższą, aby klient mógł otrzymać zbliżone warunki, jak w przypadku kredytu z dopłatą w programie Mieszkanie dla Młodych. Zgoła odmienne podejście można zaobserwować w Alior Bank i SGB Bank. Klient korzystający z MdM traktowany jest jak osoba kupująca zwykły kredyt hipoteczny. Oczywiście fakt uzyskania dofinansowania oznacza, iż beneficjenci nie muszą angażować własnych oszczędności, a środki te przeznaczyć np. na wykończenie lokalu.

Osobną kwestią jest kwota wsparcia. Zderzenie rynkowych cen zakupu 1m2 mieszkania z obowiązującymi aktualnie limitami pokazuje, że w niektórych miastach wojewódzkich nabywcy praktycznie nie mają szans na dopłatę. Tajemnicą poliszynela jest sposób „obchodzenia” limitów ustawowych programu. Jakiś czas temu jeden z dzienników opisał ten proceder. W dużym skrócie polega on na sprzedaży mieszkania po cenie mieszczącej się w limicie programu, pod warunkiem, że klient wykupi drogi garaż lub zamówi usługę u projektanta wnętrz. „Oferta” jest przeznaczona dla klientów dysponujących gotówką. Program MdM ma potrwać do 2018 roku. Na kolejne lata – od 2014 do 2018 r. – przeznaczono od 600 do 762 mln zł rocznie (łącznie 3,5 mld zł). Przyjmując średnią dopłatę w kwocie 20 tys. zł, budżet programu wystarczy na 175 tys. kredytów, co daje ok. 2,9 tys. dopłat do kredytów w skali miesiąca. Dla porównania, w 2013 r. banki udzieliły łącznie blisko 177 tys. kredytów mieszkaniowych, co przekłada się na ok. 14,7 tys. umów miesięcznie.

– Obecnie trudno mówić o jakimkolwiek pozytywnym wpływie programu na przyrost bieżącego wolumenu kredytów hipotecznych. Zaplanowana na 2014 rok wartość dopłat odpowiada portfelowi kredytów na poziomie 5 mld zł. Po lutym zaakceptowano w ramach MdM wnioski o wypłaty na poziomie ok. 60 mln zł. Jednak nie oznacza to, że o tyle wzrosła wartość portfela kredytowego, bowiem środki te będą wypłacane w 2014 i 2015 roku. Program nie przyczyni się także do obniżenia cen mieszkań na rynku – paradoksalnie na początku spowoduje wzrost cen mieszkań, gdyż przy niezmienionej podaży wzrośnie popyt na mieszkania – dodaje Piotr Matuszewski z Professional Benchmark Consulting.