Zakup nieruchomości: zaliczka czy zadatek?

Przeczytaj także: Kręta droga do nowego mieszkania

Niestety pojęcia te często są ze sobą mylone. Ich znajomość ma zasadnicze znaczenie w przypadku zerwania umowy, a tym samym dla ewentualnych roszczeń pomiędzy stronami, zwłaszcza, że nie są one jednoznaczne.

Czym różni się zadatek od zaliczki? Postanowienia dotyczące zaliczki jak i zadatku są dobrowolnymi, dodatkowymi postanowieniami przedwstępnej jak i definitywnej umowy sprzedaży nieruchomości. Ich istnienie zależy od woli stron danej umowy. Wybór pomiędzy zadatkiem a zaliczką zależy od tego jaki cel chcą osiągnąć strony umowy. Zadatek ma znaczenie przede wszystkim zabezpieczające tj. na wypadek niewykonania umowy przez którąkolwiek z jej stron. Jest wpłacany na poczet należnej ceny, a dodatkowo wzmacnia stanowisko strony, której zależy na wykonaniu umowy. W przypadku jej niewykonania druga strona może odstąpić od umowy z zachowaniem zadatku. Natomiast, jeśli zadatek wpłaciła strona nabywająca nieruchomości (taka sytuacja ma miejsce najczęściej), to może ona żądać od drugiej strony sumy dwukrotnie wyższej, czyli podwojonej kwoty wpłaconej tytułem zadatku.

W umowach przedwstępnych sprzedaży strony często przewidują obowiązek wpłaty przez kupującego na rzecz sprzedającego tytułem zaliczki. Zaliczka w odróżnieniu od zadatku nie ma charakteru wzmacniającego prawidłowe wykonanie umowy. Zaliczka jest bowiem wpłacana na poczet ceny należnej w przyszłości. Wraz z prawidłowym wykonaniem zobowiązania wzajemnego zaliczka zaliczana jest na poczet świadczenia należnego sprzedającemu od kupującego. Podstawowym elementem różniącym zaliczkę od zadatku jest fakt, że w przypadku braku zawarcia umowy definitywnej, strona pokrzywdzona może domagać się zwrotu zaliczki wraz z odszkodowaniem. Roszczenia odszkodowawcze nie przysługują bowiem w przypadku zadatku.

Rozróżnienie obu tych pojęć okazuje się więc kluczowe. Z uwagi na długie terminy realizacji umowy sprzedaży spowodowane np. procedurą udzielenia kredytu hipotecznego przez bank, przemyślane użycie zadatku może zabezpieczyć kupującego przed ewentualną sprzedażą nieruchomości innym zainteresowanym. Zadatek to również zabezpieczenie interesów sprzedającego, któremu często nawet bardziej niż kupującemu zależy na szybkim sfinalizowaniu transakcji.