Ceny mieszkań niższe niż średnia rynkowa

Przeczytaj także: Ceny transakcyjne nieruchomości IV 2014

W Warszawie 8 tys. zł za metr kwadratowy, w Krakowie 7 tys. zł, w Poznaniu i Wrocławiu 6 tys. zł, a w Katowicach i Łodzi 4 tys. zł – takie są przeciętne ceny ofertowe mieszkań w największych miastach Polski według danych portalu oferty.net (stan na czwarty tydzień maja 2014 r.). Dla potencjalnego nabywcy wiadomość ta jest jednak użyteczna tylko w ograniczonym zakresie. Z danych Lion’s House wynika bowiem, że w 2014 r. bez większego problemu można znaleźć w stolicy transakcje, których przedmiotami były zarówno mieszkanie dwu- trzykrotnie tańsze, jak i dwu- trzykrotnie droższe niż średnia cena ofertowa.

Im wyższe ceny, tym więcej tanich ofert

Co ciekawe, specyfiką rynku nieruchomości jest fakt, że w ofertach przeważają mieszkania tańsze niż wynika to z rynkowej średniej. W największym stopniu dysproporcję taką można przeważnie zaobserwować w miastach, w których poziom cen jest wysoki - na przykład w Warszawie. W stolicy aż 64,3% ofert sprzedaży ma cenę metra niższą od średniej, a 35,7% ofert - wyższą. Podobnie sytuacja wygląda w Krakowie (61,6% ofert tańszych niż średnia) i Gdańsku (60% tańszych). Najmniej „rozproszone” są ceny w Szczecinie, Bydgoszczy i Łodzi. W pierwszym z tych miast 51,7% ofert sprzedaży ma cenę metra niższą od średniej, a 48,3% ofert ma cenę wyższą.

Powodów takiego stanu rzeczy może być wiele, ale najważniejszym wydaje się fakt, że najtańsze oferty są z punktu widzenia nabywców najbardziej atrakcyjne, a więc wiele biur pośrednictwa próbuje taką ofertę pozyskać i opublikować jako swoją. W efekcie najtańsze oferty są najczęściej duplikowane. W mniejszym stopniu zjawisko to dotyczy apartamentów z wysokimi cenami za metr, które dłużej znajdują nabywcę. Rynek premium stanowi więc niszę, na której oferty są kopiowane znacznie rzadziej.

Najwięcej sprzedaje się tańszych mieszkań

Bardzo podobnie wygląda sytuacja w strukturze zawieranych transakcji – sprzedawanych jest więcej mieszkań tańszych niż przeciętna cena transakcyjna. Stan taki nie powinien już nikogo dziwić, ponieważ, jak wspomniano wcześniej, najłatwiej jest sprzedać mieszkanie tańsze. Przykładem mogą być dane zebrane przez Lion’s Bank, które pokazują, że w 2013 r. w centrum Warszawy, przy przeciętnej cenie transakcyjnej na poziomie 9,7 tys. zł za m kw., aż 62,2% mieszkań sprzedanych było za cenę niższą, a jedynie 37,8% za cenę wyższą.

Bartosz Turek,