Lepiej kupić lokal użytkowy niż go wynająć

Przeczytaj także: Lokal na aptekę: jakie warunki musi spełniać?

Wielu przedsiębiorców poszukujących nieruchomości na siedzibę firmy ma bardzo konkretne wymagania odnośnie lokalu. Notariusze i księgowi przykładają dużą wagę do dobrej komunikacji i jeśli w danej okolicy nie ma przystępnych powierzchni biurowych często decydują się urządzić kancelarię czy biuro np. w zaadaptowanym na ten cel mieszkaniu. Bardziej skomplikowanym wymaganiom muszą sprostać aptekarze. Poszukiwać oni powinni lokali o powierzchni ponad 100 m kw. z dwoma wejściami, przy czym warto, aby główne było dostępne dla osób niepełnosprawnych. Czemu niezbędna jest tak duża powierzchnia? Wszystko wynika z wymogów prawnych (np. Ustawa Prawo Farmaceutyczne i Rozporządzenie w Sprawie Warunków Technicznych Jakim Powinny Odpowiadać Budynki i Ich Usytuowanie). Wynika z nich, że apteka powinna składać się z powierzchni podstawowej i pomocniczej. Ta pierwsza ma mieć w dużych miejscowościach minimum 80 m kw., a w mniejszych 60 m kw. Do tego dodać należy powierzchnię pomocniczą, na którą składa się zaplecze socjalne (np. szatnia, łazienka, kuchnia). Bardzo ważna jest też wysokość pomieszczeń. Jeśli jest ona mniejsza niż 3 metry, prawo nie pozwoli na urządzenie więcej niż 2 stanowisk sprzedaży. Jeszcze bardziej skomplikowanym wymaganiom musiałby sprostać przedsiębiorca, który chciałby otworzyć prywatną klinikę.

Popularne biznesy z mniejszymi wymaganiami

Takimi wymaganiami prawnymi lub technologicznymi raczej nie będą musieli sobie zaprzątać właściciele osiedlowego salonu kosmetycznego, niewielkiego sklepu czy kawiarni. Na tego typu działalność poszukiwane są przeważnie co najwyżej kilkudziesięciometrowe nieruchomości z zapleczem sanitarnym. Korzystnie na obroty wpływa jednak lokalizacja w uczęszczanym miejscu, a sam lokal powinien mieć eksponowaną witrynę.

Kredyt tańszy niż wynajem

Znalezienie odpowiedniego dla danego biznesu lokalu jest więc wyzwaniem. Spełnienie wszystkich wymagań prawnych i technicznych nie zamyka ponadto pytania – czy lepiej taki lokal kupić, czy raczej optymalnym rozwiązaniem byłby jego wynajem? Odpowiedzi na to pytanie nie sposób sprowadzić do prostej kalkulacji kosztów. Należy bowiem pamiętać, że każda firma ma inne potrzeby i możliwości, a jednocześnie nie każda posiada kapitał niezbędny, aby kupić nieruchomość. Nie każda ma także zdolność kredytową, aby na taką inwestycję pozyskać środki z banku. Rozważmy jednak konkretny przykład przedsiębiorcy poszukującego nieruchomości, w której chciałby prowadzić niewielki osiedlowy sklepik, salon fryzjerski czy kameralną kawiarnię. Na potrzeby tej analizy przyjmijmy, że przedsiębiorca zastanawia się nad dwoma rozwiązaniami: najmem lub zakupem lokalu w nowej inwestycji, w której docelowo ma zamieszkać 6 tys. osób, na pograniczu Mokotowa i Ursynowa. Lokal ze sporą witryną ma powierzchnię 52 m kw., a jego cena to 416 tys. zł (netto). Przedsiębiorca zastanawia się które rozwiązanie będzie dla niego optymalne - zakup nieruchomości na 25-letni kredyt (30-proc. wkład własny) lub jego wynajem (stawka 60 zł za m kw.).

W rozważanym przypadku przedsiębiorca dysponujący 30-proc. wkładem własnym (124,8 tys. zł), musi się liczyć z wydatkiem na ratę kredytu w kwocie 1,7 tys. zł miesięcznie (kredyt z marżą 2,5%) oraz faktem, że przy nabyciu nieruchomości będzie musiał też zapłacić cenę nieruchomości brutto (z VAT-em), a dopiero potem będzie mógł otrzymać jego zwrot od fiskusa.