Kupno działki: co sprawdzić?

Przeczytaj także: Kupno działki a służebność przesyłu

Informacje o zabudowie

Informację, pod jaką zabudowę przeznaczony jest grunt, uzyskać można w wydziale zagospodarowania gminy. Po otrzymaniu numeru działki urzędnik sprawdzi, czy ma ona charakter budowlany. Następnie należy uzyskać wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który pozwoli na określenie wielkości i rodzaju domu, jaki można postawić w danym miejscu – czy może to być budynek piętrowy, czy jedynie parterowy. W niektórych gminach wniosek o wypis można złożyć przez Internet. Czas oczekiwania na decyzję wynosi do 14 dni, a koszt to 50 zł za wypis i 20 zł za każdą stronę wyrysu.

Tam, gdzie nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na decyzję można oczekiwać wtedy do dwóch miesięcy, a usługa kosztuje 107 zł.

Zarówno wypis z planu, jak i decyzję o warunkach zabudowy uzyskać można nie będąc właścicielem działki, ani nie deklarując chęci jej kupna.

Czy warto budować?

Częściową odpowiedź na pytanie, czy na działce opłaca się w ogóle budować, stanowi wypis z planu lub decyzja o warunkach zabudowy – określają one, w jaki sposób można działkę zagospodarować. W niektórych przypadkach dopasowanie projektu domu do określonych wymagań może być zbyt kosztowne.

Są również sytuacje, w których cechy samej działki mogą podnosić koszty budowy. Dotyczy to między innymi sytuacji, gdy grunt leży w pobliżu zbiornika wodnego. Poziom wód gruntowych może być na tyle wysoki, że konieczna będzie rezygnacja z piwnicy lub zadbanie o dodatkową hydroizolację. Warto zamówić wtedy badanie geotechniczne, które wykona specjalistyczna firma. Koszt jest wysoki – może sięgnąć nawet tysiąca złotych.

Stan prawny

Stan prawny ma kluczowe znaczenie dla kupującego działkę. Potwierdzeniem własności jest odpis z księgi wieczystej, który powinien posiadać sprzedający. Aktualny jest jednak tylko ten wydany w ciągu ostatnich trzech miesięcy.

Odpis można uzyskać również samodzielnie – w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Koszt to 30 zł w przypadku odpisu zwykłego lub 60 zł w przypadku odpisu pełnego. Czas oczekiwania – 3 tygodnie.

Uzbrojenie

Na koszty budowy domu wpływa konieczność doprowadzenia do niego mediów: prądu, wody, gazu, jak również konieczność odprowadzenia ścieków. Jeśli mediów brakuje, kanalizację można zastąpić biologiczną oczyszczalnią ścieków, a gaz – prądem. Woda i energia elektryczna są jednak niezbędne. Dokładny koszt instalacji zależy od odległości i warunków technicznych. Może wynieść zarówno kilka, jak i kilkanaście tysięcy złotych. Informację o uzbrojeniu działki znaleźć można w wypisie z planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Dojazd

Możliwość dojazdu na działkę samochodem nie oznacza, że teren ma dostęp do drogi publicznej. Droga dojazdowa może bowiem leżeć na czyimś gruncie. Weryfikacja tej kwestii jest bardzo ważna – bez dostępu do drogi o szerokości co najmniej 5m nie można budować domu. Informacje o dostępie do niej znaleźć można w wypisie z planu zagospodarowania lub w decyzji o warunkach zabudowy.

Finasowanie

Gdy zdecydujemy się już na zakup działki, należy przygotować się na szereg formalności zależnych od sposobu jego finansowania. O ile w przypadku środków własnych procedura jest prosta, o tyle chcąc zaciągnąć kredyt zobowiązani jesteśmy do przygotowania dla banku określonych dokumentów. Jak mówi Maciej Górka z Domiporta.pl:
Przede wszystkim bank będzie chciał upewnić się, że grunt przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową, a do poświadczenia tej informacji wymagana jest tak zwana decyzja o warunkach zabudowy lub zaświadczenie o przeznaczeniu w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego. Jest to kluczowa deklaracja zarówno dla banku, jak i kredytobiorcy, ponieważ banki z reguły nie są chętne do kredytowania kredytem mieszkaniowym działek rolnych lub użytkowych. Kolejnymi wymaganymi dokumentami są odpis księgi wieczystej oraz wypis i wyrys z rejestru gruntów, które potwierdzają między innymi powierzchnię działki oraz dane właściciela. Mimo przygotowania wszystkich formalności możemy rozczarować się w momencie, gdy będziemy chcieli wziąć kredyt tylko na samą działkę. Część banków nie przewiduje możliwości ustanowienia zabezpieczenia kredytu na niezabudowanej działce. W takim przypadku musimy przedstawić inną nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu na jej zakup.