Ceny ziemi rolnej: indeks I kw. 2014 r.

Przeczytaj także: Ceny ziemi rolnej w I kw. 2014

Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej procedury administracyjnej zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej (co może sporo kosztować). Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany może doprowadzić nawet do kilkukrotnego wzrostu wartości nieruchomości. Wiązać się może z tym jednak konieczność ponoszenia nie tylko nakładów stricte związanych z przeprowadzaną procedurą administracyjną, ale także renty planistycznej (danina związana ze zmianą przeznaczenia gruntu w planie miejscowym) lub opłaty adiacenckiej (danina związana z rozwojem infrastruktury lub podziałami działek).

Oczywiście niewykluczona jest także kontynuacja długoterminowego trendu wzrostowego cen ziemi stricte rolnej. „Nad Wisłą” wciąż trzeba za nią płacić wyraźnie mniej niż średnio w Unii Europejskiej (o około 2-3 razy). Jest to ważne w kontekście zniesienia ograniczeń w nabywaniu polskiej ziemi przez obywateli UE w maju 2016 roku. Na ceny ziemi wpływ ma też fakt, że w ostatnich latach mieliśmy do czynienia ze wzrostem zyskowności produkcji rolnej, a całkiem niedawno Unia zdecydowała także o kontynuowaniu hojnej wspólnej polityki rolnej opartej na wysokich transferach do sektora rolniczego. W ograniczonym zakresie popyt na ziemię może być także stymulowany niemal zerowymi podatkami w tym sektorze oraz preferencyjnym systemem ubezpieczeń społecznych (KRUS).

---

Ryzyko związane z inwestowaniem w ziemię rolną:

W ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji) od IV kw. 2004 r. do I kw. br. cena ziemi rolnej zdrożała o 260,6%. Dla porównania w podobnym okresie (od 2004 r. do 2013 r.) kupując mieszkanie w śródmieściu Warszawy można było liczyć na wzrost wartości o 95,3% (realnie 53%), natomiast odkładając pieniądze na przeciętnej lokacie bankowej od stycznia 2004 do końca 2013 r. zarobiłoby się 51,7% (realnie 15%). W tym samym czasie notowania indeksu WIG 20 wzrosły o 52,5 % (po uwzględnieniu inflacji 15,6%). Na tym tle wzrosty zanotowane na rynku ziemi rolnej są więc wyraźnie wyższe, co powoduje, że inwestując na rynku gruntów trzeba mieć świadomość zagrożenia spadkami cen.

---

Najmocniej zyskała najlepsza ziemia

Potwierdzeniem tezy o znacznie większym popycie na dobrą ziemię na początku bieżącego roku są dane o wzroście cen tych gruntów. Indeks stworzony przez Lion’s Bank pokazuje bowiem, że w pierwszym kwartale najmocniej zdrożały grunty o najwyższej przydatności rolniczej, co jest odwrotnością obserwowanych w długim terminie tendencji. Zyskały one na wartości przeciętnie aż 9,5% (kw./kw.). Dla porównania grunty średnie zdrożały o 5,3% (kw./kw.), a słabe jedynie o 0,8% (kw./kw.).

---

Jak obliczamy wartość indeksu?
Obliczenia bazują na danych GUS publikowanych za okresy kwartalne przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Dotyczą one przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). W związku jednak z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie. Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest ponadto do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach.

---

Bartosz Turek,