Wynajem krótkoterminowy: wyższa rentowność, większe ryzyko

Przeczytaj także: Ceny mieszkań i czynsze rosną przez najem krótkoterminowy?

Prawie 15 tys. zł rocznie więcej przy wynajmie na krótki okres

Gdy inwestor zastanawia się, która opcja wynajmu jest bardziej opłacalna, powinien rozważyć plusy i minusy każdego rozwiązania - zarówno te związane z pieniędzmi, jak i te mniej oczywiste, jak np. poświęcony czas. Porównując dwa sposoby wynajmu należy ponadto przyjąć, że przy wynajmie długoterminowym przynajmniej przez jeden miesiąc w roku mieszkanie będzie niewynajęte. W przypadku krótkoterminowego zaś warto uwzględnić dodatkowe koszty na poziomie 20%-40% przychodu brutto.

Jak to wygląda na liczbach? Z analizy Lion’s Banku wynika, że średnia stawka za wynajem dwupokojowego mieszkania na dobę zarówno w Warszawie, jak i Krakowie wynosi mniej więcej 300 zł (na podstawie booking.com). Co ciekawe, nieco droższe są nawet lokale w stolicy małopolski, a tylko nieznacznie niższe niż w stolicy są stawki gdańskie. Może to wynikać z faktu, że w Krakowie i Gdańsku podaż mieszkań wynajmowanych na krótki termin jest wyraźnie skoncentrowana w okolicach starówek oraz (w przypadku Gdańska) Sopotu i plaży. W Warszawie oferta jest bardziej rozproszona, a przez to zróżnicowana.

Przy standardowym długoterminowym wynajmie średnia warszawska jest oczywiście zdecydowanie wyższa niż krakowska. W stolicy za wynajęcie dwupokojowego mieszkania trzeba zapłacić średnio 2542 zł miesięcznie (cena ofertowa wg oferty.net). W Krakowie zaś stawki są o blisko 500 zł niższe. Porównując zatem oba rodzaje działalności okazuje się, że graniczne obłożenie (okres, przez który mieszkanie musi być wynajęte, aby wynajem krótkoterminowy generował takie same wpływy, jak długoterminowy) w Warszawie to 11,2 dni, przy czym w Krakowie to tylko 8,9 dni. Podobnie wygląda to w Poznaniu i Wrocławiu, gdzie graniczne obłożenie jest na poziomie odpowiednio 8,7 i 9,1 dni. Jak jednak wynika analizy Lion’s Banku, najbardziej opłacalny może być wynajem krótkoterminowy w Gdańsku, gdzie mieszkanie wystarczy, że będzie wynajęte przez 6,2 dni w miesiącu, aby generowało taki sam przychód jak przy wynajmie długoterminowym. Szacunki te uwzględniają dodatkowe koszty związane z najmem krótkoterminowym oraz fakt, że w standardowym najmie okresowo mieszkanie nie ma lokatora.

Z doświadczenia właścicieli apartamentów wynajmowanych na krótki termin można wyciągnąć wniosek, że obłożenie na poziomie 30-40% jest standardem. Najlepiej zarządzane portfele potrafią utrzymać obłożenie na poziomie powyżej 60%. Z analizy Lion’s Banku wynika, że przy obłożeniu na poziomie 40% na wynajmie krótkoterminowym w Warszawie można zarobić blisko 2,5 tys. zł rocznie więcej niż wynajmując mieszkanie na warunkach standardowych. W Krakowie różnica ta wynosi już prawie 8,1 tys. zł, w Gdańsku zaś przekracza ona 14,8 tys. zł rocznie.

Jakub Potocki,