Jakie będą ceny mieszkań w Polsce na koniec 2014 r.?

Przeczytaj także: NBP: ceny mieszkań używanych wyższe o ponad 15% r/r

Taniej na rynku wtórnym czy na pierwotnym?

E-VALUER INDEX pokazuje, że w polskich miastach powoli zaczyna być widoczne ciekawe zjawisko – zrównywanie się cen na rynku wtórnym i pierwotnym. W Warszawie i Krakowie już teraz zjawisko to jest wyraźnie widoczne (dla stolicy ceny na rynku pierwotnym są jedynie o 3 proc. wyższe niż na rynku wtórnym; dla Krakowa różnica ta wynosi 4,8 proc.). Robert Rajczyk wyjaśnia ten trend faktem, że do obrotu na rynku wtórnym w największych miastach zaczynają już trafiać mieszkania, które jeszcze niedawno były rynkiem pierwotnym - wybudowane w ostatnich 15 latach w nowych technologiach. Dodatkowo rynek wtórny często dominuje w centrach miast, gdzie ceny z natury rzeczy są znacznie wyższe niż na jego obrzeżach. Jeśli ktoś chce mieszkać w centrum aglomeracji, bardzo często szuka mieszkania na rynku wtórnym, ponieważ podaż nowych mieszkań w dzielnicach śródmiejskich jest bardzo ograniczona – podkreśla Rajczyk.

Małe czy duże?

Jeśli chodzi o najczęściej kupowane powierzchnie, to są one podobne w różnych miastach w Polsce. Biorąc pod uwagę preferencje nabywców przeciętnie mieszkanie na rynku pierwotnym było o 8-10 m2 większe niż mieszkanie nabywane z „drugiej ręki”. We wszystkich miastach średnia powierzchnia kupowanego w minionym roku mieszkania była wyższa dla rynku pierwotnego. Największe mieszkania na tym rynku sprzedają się w Warszawie (66,5 m2), najmniejsze zaś w Olsztynie (50,5 m2). Na rynku wtórnym średnie powierzchnie wahały się od 48,3 m2 w Kielcach do 54,6 m2 w Katowicach. O tym jak bardzo rynki w różnych miastach różnią się między sobą świadczy choćby fakt, że w niektórych miastach cena wcale nie maleje wraz ze wzrostem powierzchni. Tak jest dla przykładu w największych aglomeracjach: w Warszawie, Trójmieście lub Poznaniu – mówi Rajczyk.

MdM – może pomoże, ale raczej nie

Wg ekspertów z Emmerson Evaluation rządowy program Mieszkanie dla Młodych może być czynnikiem stymulującym popyt na rynku pierwotnym, ale tylko w wybranych miastach. Limity na III kw. 2014 r. pozostały bez zmian w stosunku do tych z II kw. we wszystkich aglomeracjach poza Gdańskiem, gdzie spadły o ponad 250 zł/m2. Porównanie nowych limitów do cen transakcyjnych zawarte w E-VALUER INDEX 2014 pokazuje, że jedynie w trzech miastach wojewódzkich Polski można w miarę spokojnie myśleć o dofinansowaniu: w Gorzowie Wielkopolskim/Zielonej Górze, Łodzi i Olsztynie. W ośmiu miastach ceny transakcyjne są wyższe od limitów do ok. 5 proc.), a skorzystanie z programu MdM jest szczególnie trudne w pięciu miastach, gdzie różnice wynoszą aż od 10 do ponad 20 proc. Limity MdM znacznie poniżej cen transakcyjnych to poważny problem dla największych miast, bo to właśnie te miasta są kierunkiem migracji młodych ludzi z mniejszych miejscowości. I to właśnie tym młodym ludziom wsparcie w zakupie pierwszego „M” bardzo by się przydało – mówi Robert Rajczyk. W Warszawie ceny transakcyjne są o 17,5 proc. wyższe od limitów, w Krakowie o 20 proc., we Wrocławiu i Gdańsku o 18,2 proc. Młodzi ludzie w największych miastach musieliby negocjować ceny o kilka-kilkanaście procent. Przy obecnym i przyszłym popycie elastyczność deweloperów niestety będzie znikoma – dodaje Rajczyk.

Informacje o raporcie
Raport E-VALUER INDEX 2014 to autorski sposób przedstawienia prognozowanych przez Emmerson Evaluation zmian cen mieszkań w perspektywie półrocznej (do końca 2014 r.). Prognoza bazuje na analizie 48 tys. realnych cen transakcyjnych za okres od 1q 2013 r. do 1q 2014 r. (5 kwartałów), szacunkach na 2q 2014 r. oraz bieżącej obserwacji zachowań uczestników rynku. Zaprezentowane wskaźniki dotyczą lokali mieszkalnych we wszystkich miastach wojewódzkich w podziale na rynek pierwotny i wtórny. W raporcie wykorzystano dane makroekonomiczne GUS na marzec 2014 r. Limity cen w programie Mieszkanie dla Młodych podano zgodnie z wartościami obowiązującymi na III kw. 2014 r. Wszystkie ceny w PLN; zarówno dla rynku pierwotnego, jak i wtórnego w wartościach brutto.