Jak inwestować w nieruchomości?

Przeczytaj także: Wycena mieszkania: jak to zrobić?

Perspektywa kupującego

Po tygodniach, miesiącach poszukiwań wreszcie jest! Nieruchomość, której szukaliśmy znajduje się w zasięgu ręki. Spełnia wymarzone wcześniej założenia: położenie i otoczenie, projekt, metraż czy przeznaczenie. Zawsze jednak trzeba przyjrzeć się inwestycji bardzo wnikliwie i racjonalnie. Zwrot czy reklamacja tego „towaru” są nierealne. Dziś z punktu widzenia kupującego najważniejsza jest lokalizacja i oczywiście stopa zwrotu.

1. Dmuchając na zimne należy sprawdzić kwestie wywłaszczeniowe, które nie zawsze są wpisane do księgi wieczystej. Zwłaszcza w miastach, które są narażone na takie pułapki (Warszawa czy Kraków) bezpieczniej jest zweryfikować sprawę w Urzędzie Miasta (lub Gminy).
2. Pamiętajmy o kwestiach prawnych. Jedynie nieruchomości o uregulowanej sytuacji prawnej mają szanse na przyniesienie zwrotu z inwestycji. Do kluczowych dokumentów należą plany dla gruntów i powiązane z nimi Warunki Zabudowy. Może okazać się, że plany dla gruntu są inne niż strony oczekują. Dziś brak pozwoleń, na rynku komercyjnym raczej takie działki dyskwalifikuje. Oczywiście jeśli pozwolenie lub zmiana warunków zabudowy są w trakcie procesu administracyjnego, to można zastosować wpisanie warunku zawieszającego w umowie. W ten sposób rezerwujemy sobie prawo wykonania umowy wpłacając zadatek. Z drugiej strony, jeśli nie dojdzie do realizacji umowy, można zażądać dwukrotności wartości zadatku. Daje to komfort sprzedającemu. Ale też kupującemu, który musi się zabezpieczyć na wypadek zmiany zdania sprzedającego. Polecam zatem wprowadzić do umowy zapis o zwrocie wielokrotności zadatku w przypadku zmiany planów przez właściciela.
3. Tak jak w przypadku sprzedającego, tak w sytuacji kupującego ważne jest dokonanie audytu technicznego oraz weryfikacja nieruchomości pod kątem zobowiązań. Zwłaszcza w przypadku zakupu domu, kamienicy czy sklepu warto sprawdzić czy stoi on tylko na swojej działce czy może zahacza o place sąsiadów. Kiedy w odpowiednim momencie odkryjemy brak służebności przesyłu czy przejazdu wszystkie kwestie związane z naprawieniem tej sytuacji rozwiąże sprzedający. Tym samym inwestor po dokonaniu transakcji nie będzie już musiał tracić czasu na te sprawy. Jeśli jednak mamy do czynienia z sytuacją gdy sprzedający nie ma ochoty załatwiać kłopotliwych kwestii, zyskujemy argumenty w negocjacjach cenowych.

Pamiętajmy, że samo zwycięstwo nic nie znaczy a trzeba umieć je wykorzystać. Dobra inwestycja nie jest pojęciem względnym ponieważ zawsze wiąże się z koniecznością uzyskania konkretnych zysków, tj. konkretnej stopy zwrotu. Obserwując rynek i analizując dane Cenatorium zauważam, że stopy zwrotu zaczęły znowu spadać , po krótkim zastoju na rynku. Daje to sygnał, że pojawili się kupujący. Ale pamiętajmy: tylko dla dobrych projektów, lokalizacji, miejsc z uregulowanym stanem prawnym, bo taki jest dzisiaj rynek.

Mariusz Kurzac, dyrektor generalny