Kupno mieszkania: jak sprawdzić dewelopera?

Przeczytaj także: Mieszkanie od dewelopera krok po kroku

Pierwsza informacja jest optymistyczna. Klienci nabywający mieszkania od podmiotów działających w branży deweloperskiej są coraz lepiej chronieni. Wprowadzona przed dwoma laty ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) wzmacnia ochronę konsumentów nabywających mieszkania od deweloperów wprowadzając mechanizmy, dzięki którym nasze pieniądze są zabezpieczone przed ew. niepowodzeniem inwestycji.

Rachunek powierniczy

Pierwszą kwestią o którą należy spytać dewelopera jest rachunek powierniczy. Rachunek może być otwarty lub zamknięty. Bardziej komfortową sytuacją dla klienta (nieco mniej dla dewelopera, bowiem taki rachunek jest bardziej kosztowny) jest posługiwanie się rachunkiem powierniczym zamkniętym. Wtedy kolejne transze kredytu przelewane są na konto banku prowadzącego taki rachunek, a deweloper uzyska je dopiero w momencie pomyślnego zakończenia inwestycji. W opcji rachunku otwartego przelewamy środki na rachunek powierniczy, a kolejne raty są przekazywane deweloperowi na bieżąco po weryfikacji przez bank zakończenia kolejnego etapu realizacji inwestycji.

Uwaga:

• Zapisy tzw. umowy deweloperskiej obowiązują od 29 kwietnia 2012 r. Jeżeli więc deweloper rozpoczął sprzedaż inwestycji przed tym terminem, nie ma obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego.

Prospekt informacyjny

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym deweloper ma obowiązek przekazania klientowi prospektu informacyjnego. Jest to instrument ochrony praw konsumentów wprowadzony w ustawie deweloperskiej. - W tym przejrzystym dokumencie deweloper publikuje dane dotyczące spółki oraz jej dotychczasowych inwestycji. Między innymi opisuje stan prawny działki, istniejące obciążenia hipoteczne, źródła finansowania inwestycji, terminy jej realizacji oraz wskazuje głównego wykonawcę, mówi Jarosław Kobylski, specjalista rynku pierwotnego z Metrohouse. Dla potencjalnego nabywcy mieszkania jest to bogate źródło wiedzy na temat dotychczasowej historii dewelopera i prowadzonej przez niego inwestycji.

Rejestry dłużników i sprawozdania finansowe

Jeśli chcemy pogłębić wiedzę na temat ew. przeterminowanych zobowiązań dewelopera, możemy pokusić się sprawdzenie firmy w rejestrach dłużników, KRD, InfoMonitorze czy innych tego typu instytucjach. Niestety brak obecności podmiotu w tych bazach nie daje 100-procentowej pewności, że firma posiada płynność finansową i będzie w stanie ukończyć prowadzoną inwestycję. Deweloper jest zobowiązany do przedstawienia do wglądu w swoim biurze sprawozdań finansowych za dwa ostatnie lata działalności.

Finansowanie inwestycji

Warto dowiedzieć się, w jaki sposób deweloper zamierza finansować inwestycję. Jeśli całość funduszy pochodzi ze środków własnych nie zawsze może to być pozytywem. Nie wiemy bowiem, czy deweloper jest przygotowany na finansowanie wszystkich wydatków. – W tym przypadku informacja o zaciągnięciu przez dewelopera kredytu na budowę jest dla klienta dobrym znakiem. Zanim jakakolwiek instytucja udzieli kilkudziesięciu milionów złotych kredytu żąda od dewelopera przedstawienia dokładnego kosztorysu projektu, harmonogramu prac, biznesplanu. Dokładnie sprawdzi też możliwe przeterminowane zobowiązania, np. wobec ZUS czy Urzędu Skarbowego, mówi Włodzimierz Wielogórski, dyrektor działu rynku pierwotnego w Metrohouse. Bank pełni też funkcję kontrolną nadzorując kolejne etapy inwestycji. Uzależnia od tego wypłaty transz kredytu.

Uwaga:

• Czasem deweloperzy próbują finansować inwestycje za pomocą obligacji. Zakup mieszkań od deweloperów, którzy pozyskali środki na ich budowę właśnie poprzez emisję obligacji może być skomplikowany. - Banki mogą odmawiać kredytowania zakupu mieszkań, bowiem nie mają gwarancji, że obligatariusz zwolni księgę wieczystą, a bank będzie mógł zabezpieczyć się na nieruchomości, mówi Włodzimierz Wielogórski. W interesie banku nie jest wpisywanie roszczeń do księgi wieczystej na pozycji drugiego wierzyciela. Odmowa kredytowania zakupu przez bank powinna być sygnałem ostrzegawczym dla potencjalnego nabywcy nieruchomości.

Historia inwestycji

Jednym z podstawowych elementów weryfikacji dewelopera jest historia jego inwestycji. Oprócz lektury prospektu informacyjnego, w którym deweloper wymienia dotychczasowe realizacje, warto prześledzić fora internetowe skupiające przyszłych mieszkańców danych osiedli, zidentyfikować poruszane tam najczęściej problemy, sprawdzić w jakim stopniu zostały one rozwiązane. Osiedlowe fora rzadko zawierają pochwały dla dewelopera. Częściej można dowiedzieć się o niezadowoleniu wynikającym z opóźnień, niedoróbek, czy braku należytego poziomu obsługi. Aby naocznie przekonać się o ew. problemach w poszczególnych realizacjach warto wybrać się tam samemu, porozmawiać z mieszkańcami, poznać ich perypetie z deweloperem. Takie rozmowy powiedzą wiele o standardach obsługi klienta i wywiązywania się z ustaleń zawartych w umowie.

Uwaga:

• Znane są przypadki, kiedy nawet po kilku udanych projektach, deweloperowi „podwija się noga” na kolejnej realizacji. Historia udanych inwestycji także nie gwarantuje pomyślnego zakończenia obecnego projektu.
• Fora internetowe mogą przejaskrawiać pewne problemy. Do dyskusji należy podchodzić z dystansem. Aktywnie uczestniczy w nich wąska grupa nabywców. Wiele poruszanych spraw dotyczy indywidualnych roszczeń pojedynczych klientów. Tylko na tej podstawie nie warto wyrabiać sobie opinii o deweloperze. Najlepiej po prostu porozmawiać z nabywcami mieszkań w poprzednich inwestycjach.

Na budowie

Jeżeli realizacja inwestycji już trwa warto wybrać się w najbliższe jej okolice. Z oczywistych względów potencjalny nabywca mieszkania w inwestycji nie może wejść na teren budowy. Może jednak zaobserwować, jak wygląda teren budowy, czy panuje tam porządek, czy prowadzone są prace. Jest to też możliwość uzyskania informacji u źródeł. Pracownicy zatrudniani przez podwykonawców nie mają zwykle interesu w ubarwianiu rzeczywistości i informują o ew. problemach z realizacją inwestycji, niedotrzymaniu terminów, przestojach, kłopotach inwestora itp.

Uwaga:

• Sprawdź także ukończone właśnie inwestycje dewelopera. Duża liczba pustych niezagospodarowanych lokali może świadczyć o przedłużającej się sprzedaży. Zapytaj, jakie są tego powody i czy taka sytuacja może mieć wpływ na obecnie realizowane inwestycje.