Jak sprawdzić czy mieszkanie jest zadłużone?

Przeczytaj także: Nieruchomość obciążona hipoteką – można kupować

Księga Wieczysta

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości. Każda księga podzielona jest na działy. Zacząć należy od działu II – własność. Nabywca powinien sprawdzić, czy oprócz właścicieli i współwłaścicieli inne osoby nie mogą dysponować mieszkaniem np. na mocy udzielonych pełnomocnictw notarialnych lub czy są uregulowane sprawy spadkowe w przypadku kiedy właściciel nie żyje, a mieszkanie jest przedmiotem spadku. Gdy upewnimy się, że kto jest właścicielem interesującego nas lokalu należy zwrócić uwagę na informacje w dziale III (z tego działu dowiadujemy się, czy nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich, np. dożywocie). Umowa dożywocia występuje, gdy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (mieszkanie w przedmiotowym lokalu). Jak podkreśla Ryszard Banacki, rzecznik prasowy firmy TYNKBUD-1:

„Najważniejszą częścią KW jest dział IV - HIPOTEKA. Jeżeli znajdują się tu jakiekolwiek wpisy trzeba się z nimi dokładnie zapoznać i zweryfikować czy ciążą na mieszkaniu jakiekolwiek zobowiązania poprzednich właścicieli lub dewelopera.” W przypadku księgi wieczystej kierujemy się domniemaniem zgodności ze stanem prawnym nieruchomości– zakładamy, że prawa wpisane do księgi istnieją, a wykreślone są już niewiążące. Co ważne kupującego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Sąd

Dla absolutnej pewności co do tego , że interesująca nas nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, lub czy nie wpłynął wniosek o wpis do hipoteki, wskazane jest by udać się do wydziału wieczystoksięgowego sądu rejonowego właściwego dla danej nieruchomości.

Internet

Narzędziem, które jest bardzo pomocne jest strona Ministerstwa Sprawiedliwości. Umożliwia zweryfikowania stan KW na moment jej sprawdzania, w tym przypadku należy znać aktualny numer KW przedmiotowej nieruchomości: ekw.ms.gov.pl. Te czynności są wystarczające by zweryfikować stan zadłużenia mieszkania kupowanego na rynku pierwotnym. Dodatkowo korzystając z prawa, które przysługuje nabywcy na mocy tzw. Ustawy deweloperskiej Kupujący może dodatkowo poprosić o wgląd w sprawozdanie finansowe dewelopera za dwa ostatnie lata co dodatkowo upewni go co do podejmowanej decyzji. Sytuacja jest bardziej złożona jeśli chodzi o rynek wtórny. W tym przypadku należy zapoznać się z KW oraz sprawdzić stan opłat eksploatacyjnych i innych danego lokalu.

Nie tylko hipoteka

Ryszard Banacki z TYNKBUD-1 podkreśla, że właściciel sprzedający mieszkanie na rynku wtórnym powinien przedłożyć nabywcy dokumentację potwierdzającą stan zadłużenia lokalu. W tej sytuacji najlepiej poprosić o zaświadczenia potwierdzające regulowanie opłat takich jak: podatek od nieruchomości, zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach eksploatacyjnych (dług czynszowy wobec wspólnoty mieszkaniowej bądź spółdzielni mieszkaniowej), zaświadczenie o niezaleganiu w opłatach za dostawę prądu i zużycia licznikowe opcjonalnie można poprosić sprzedającego o wgląd do faktur za prąd, gaz, wodę, dostawę ciepła, telefon, wywóz nieczystości, Internet czy telewizję kablową (Długi poprzedniego właściciela w opłatach za media będzie musiał uregulować nabywca mieszkania), w wydziale meldunkowym urzędu gminy należy sprawdzić czy w mieszkaniu nie jest nikt zameldowany.

Sprzedający osobą prawną

Co dodatkowo sprawdzić w przypadku kiedy sprzedający jest przedsiębiorcą? Należy zweryfikować wszystkie opłaty podatkowe. Poproś sprzedającego o zaświadczenie o niezaleganiu wobec ZUS i US. Ordynacja podatkowa pozwala ściągać zaległości podatkowe z aktualnego właściciela mieszkania, jeżeli było środkiem trwałym przedsiębiorstwa. Powinniśmy otrzymać od sprzedającego nie starsze niż trzy dni robocze przed planowanym przystąpieniem aktu notarialnego zaświadczenie o niezaleganiu wobec US i ZUS, uchroni to nabywcę przed odpowiedzialnością podatkową sprzedającego.

Gdy lokal nie ma księgi wieczystej

Mieszkanie kupowane na rynku wtórnym nie zawsze musi posiadać KW. Taka sytuacja może wystąpić w przypadku spółdzielczego prawa do lokalu własnościowego. Jak sprawdzić, czy mieszkanie nie jest zadłużone? W takim przypadku należy udać się do administracji spółdzielni, gdzie można sprawdzić czy nie ma zadłużeń lub egzekucji komorniczej. Najlepiej w takiej sytuacji żądać zaświadczenia o stanie zadłużenia lub stwierdzeniu braku zadłużenia mieszkania. W ten sposób skutecznie ochronimy się przed niebezpieczeństwem w postaci zakupienia zadłużonego lokalu.

Przezorny zawsze ubezpieczony

„Kiedy kupując wymarzone M dokładnie sprawdzimy jego KW, kondycję finansową dewelopera, wszystkie opłaty związane z mieszkaniem i zadłużenia sprzedającego mogące ciążyć na nieruchomości, sugerujemy zabezpieczyć się na wszelki wypadek. W umowie przedwstępnej domagaj się dodatkowego zapisu -oświadczenia złożonego przez sprzedającego, które jednoznacznie stwierdza, że lokal nie jest obciążony zaległościami”, apeluje Ryszard Banacki.

Kiedy posiadamy taką deklarację w akcie notarialnym to sprzedający będzie ponosił odpowiedzialność cywilną względem nabywcy. W przypadku zakupu na rynku pierwotnym, jeśli inwestycja jest kredytowana zapis ten powinien zobowiązywać dewelopera do wyodrębnienia samodzielnego nieobciążonego lokalu.