Rynek mieszkaniowy w Katowicach 2014

Przeczytaj także: Czy deweloperzy przygotowali wyprzedaże?

Z danych Home Broker i Open Finance wynika, że za metr kwadratowy lokalu w Katowicach trzeba obecnie przeciętnie zapłacić 4121 zł, aż o 18 proc. więcej niż pół roku temu. Dane Narodowego Banku Polskiego mówią jednak, że w Katowicach występuje duże rozwarstwienie cen pomiędzy rynkiem pierwotnym i wtórnym. W trzecim kwartale 2014 r. mieszkania nowe były (mowa o cenach transakcyjnych) o ponad 40 proc. droższe od tych z drugiej ręki. To efekt z jednej strony relatywnie niskiego standardu mieszkań sprzedawanych na rynku wtórnym, a z drugiej dostępności programu Mieszkanie dla Młodych, który pośrednio doprowadził do wzrostu cen u deweloperów.

Ceny rosną, ale spadają

Na rynku pierwotnym ostatniemu wzrostowi cen transakcyjnych (do 5015 zł za mkw., o ponad 7 proc. rok do roku) towarzyszył jednak spadek cen ofertowych. Największych obniżek doczekali się kupujący mieszkania popularne. Średnia cena ofertowa metra kwadratowego nowego mieszkania o powierzchni do 40 mkw. w ciągu roku spadła o ponad 15 proc. W przypadku mieszkań 40-60 metrowych było to 11 proc. Dla lokali większych od w/w obniżki nie przekraczają kilku procent. A że mniejsze mieszkania stanowią dwie trzecie wszystkich na rynku, to i przeciętny spadek cen ofertowych w Katowicach jest solidny – 9,3 proc. w ciągu roku.

Spore znaczenie dla rynku pierwotnego miało pojawienie się programu rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych. Program oferuje dofinansowanie młodym osobom kupującym swoje pierwsze mieszkanie, pod warunkiem, że pochodzi ono z rynku pierwotnego. Wg NBP w trzecim kwartale 2014 r. w Katowicach sprzedano na rynku pierwotnym prawie trzykrotnie więcej mieszkań niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Deweloperzy chcąc zaspokoić rosnący popyt zwiększyli swoją aktywność i w ciągu roku liczba mieszkań dostępnych w ofercie w Katowicach wzrosła dwukrotnie. Co ciekawe, wzrostowi liczby transakcji na katowickim rynku pierwotnym nie towarzyszył spadek na rynku wtórnym. Wynika z tego, że program MdM zadziałał pozytywnie ogólnie na rynek mieszkaniowy, a nie tylko branżę deweloperską.

Gdzie szukać dopłat w Katowicach

W Katowicach mieszkań deweloperskich w cenie poniżej 4,7 tys. zł za mkw. (do końca marca limit cenowy MdM w tym mieście to 4 712,95 zł) szukać można m.in. w takich dzielnicach jak Ligota-Panewniki, Piotrowice-Ochojec i Dąb. Jest tam spory wybór mieszkań w różnych metrażach, a ceny większości nie przekraczają 4,5 tys. zł za mkw. Nie brakuje nawet inwestycji, gdzie ceny to 4,1-4,5 tys. zł za mkw. Deweloperzy świadomi tego, że rządowe dopłaty i tak „przyprowadzą” im klientów, mogą chcieć zwiększyć swoje zyski, stąd istnieje ryzyko dalszych podwyżek w tańszych inwestycjach. W ścisłym centrum Katowic o mieszkanie z dopłatami jest trudno, bo ceny w najatrakcyjniejszych lokalizacjach są wyższe od limitu. Znaleźć można ewentualnie pojedyncze mieszkania, które z pewnych względów mają niższe ceny (są nieustawne, mają ograniczony dostęp do światła itd.).

Małe i średnie mieszkania są w cenie

Na rynku wtórnym największą popularnością także cieszą się mieszkania niewielkie. Te o powierzchni 40-60 mkw. to 46 proc. sprzedanych w Katowicach w ostatnim roku. Po zsumowaniu z jeszcze mniejszymi (40 mkw. i mniejsze) mamy już trzy czwarte transakcji. Przeciętna cena transakcyjna metra kwadratowego na katowickim rynku wtórnym w trzecim kwartale 2014 r. wyniosła 3563 zł za mkw., podczas gdy rok temu było to 3254 zł za mkw., co oznacza wzrost o ponad 9 proc. W tym samym czasie przeciętna cena ofertowa zwiększyła się z 3973 do 4027 zł za mkw. (o ponad 1 proc.).

W innych niż Katowice miastach regionu śląsko-dąbrowskiego ceny są oczywiście niższe. W Bytomiu średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym to około 2 tys. zł, przeciętne stawki poniżej 2,5 tys. zł za mkw. są jeszcze w Czeladzi, Piekarach Śląskich, Rudzie Śląskiej, Siemianowicach Śląskich i Świętochłowicach.

Marcin Krasoń,