Pierwotny rynek mieszkaniowy: podsumowanie 2014 i prognozy 2015

Przeczytaj także: Rynek mieszkaniowy w Katowicach 2014

Stary rok, czyli konkretne sukcesy…

W 2014 roku sprzedaż mieszkań deweloperskich osiągnie z całą pewnością wynik o co najmniej kilkanaście procent wyższy od rekordowego rezultatu z 2007 roku – zauważa Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl. W tym czasie liczbę lokali w nowo rozpoczętych inwestycjach deweloperskich można oszacować na około 70 tys. jednostek, a nowych pozwoleń na budowę na blisko 80 tys. To także są zdecydowanie ponadprzeciętne w kilkuletniej skali osiągnięcia, potwierdzające niesłabnący optymizm branży deweloperskiej co do jej perspektyw w kolejnych okresach.

Tym sposobem pierwotny rynek nieruchomości mieszkaniowych zaliczył już szósty z rzędu kwartał zdecydowanej poprawy koniunktury, za którą stoją przede wszystkim deweloperzy, systematycznie zmniejszający dystans do wciąż dominujących w dłuższym terminie inwestorów indywidualnych. Taki okres stanowczo wyklucza ewentualność korekcyjnego charakteru obserwowanego ożywienia, co oznacza, że zapoczątkowany z górą 6 lat temu czas rynkowej dekoniunktury bezpowrotnie odszedł do historii. Czy to jednak wystarczy aby kontynuację pozytywnych trendów popytowo-sprzedażowych uznać za gwarantowaną w 2015 roku?

… i niepokojące rozczarowania

Niestety dynamiczny wzrost sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki w najmniejszym stopniu nie przełożył się na podobną reakcję rynku kredytów mieszkaniowych, który przynajmniej do końca września (brak danych za 4Q) pozostawał w defensywie, ambitnie broniąc się przed spadkiem poniżej i tak już dość przeciętnych wyników 2013 roku, co niestety stało się faktem w 3 kwartale. Co gorsza, tego typu sytuacja miała miejsce w okresie historycznie niskich stóp procentowych NBP.

Za kolejne, zawstydzające wręcz rozczarowanie 2014 roku zostaną zapewne uznane rocznicowe wyniki programu kredytów preferencyjnych Mieszkanie dla młodych, w ramach którego suma dopłat nie osiągnie nawet połowy środków zarezerwowanych przez państwowego sponsora na pierwszy rok misji programu.

Z wyraźnym niesmakiem 2014 rok będą też zapewne wspominać akcjonariusze spółek deweloperskich notowanych na warszawskiej GPW. Branżowy indeks WIG-deweloperzy w 2014 roku straci na wartości ponad 10 proc. Oznacza to, że mocno nagłaśniane w mediach koniunkturalne ożywienie w segmencie pierwotnym krajowej mieszkaniówki nie znalazło należnego uznania w oczach inwestorów giełdowych, czego nie da się niestety wytłumaczyć wyłącznie panującą od miesięcy na rodzimym parkiecie giełdowym marną koniunkturą. Większość tuzów branży deweloperskiej, w tym niestety także rekordziści mieszkaniowych wyników sprzedażowych, zakończy ten rok „pod kreską”, a co gorsza nierzadko z procentowo dwucyfrowym wynikiem na minusie – zauważa Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.

Kolejny feralny rok przyszło też zaliczyć istotnej liczebnie i ważnej z punktu widzenia perspektyw polityki kredytowej banków grupie uczestników rynku nieruchomości, czyli posiadaczom mieszkaniowych kredytów denominowanych. Zamiast często zapowiadanego w wielu specjalistycznych komentarzach umocnienia złotego przede wszystkim do franka szwajcarskiego, nastąpiło coś wręcz odwrotnego, czyli dość wyraźne osłabienie rodzimej waluty. Zwłaszcza okołoświąteczne perturbacje na rynku złotego, kiedy to ten w stosunku do helweckiej waluty osłabił się do dawno nie widzianego poziomu 3,65, dają do myślenia. Oznacza to spore prawdopodobieństwo przyszłorocznych kolejnych odsłon pogłębienia problemów frankowców, jak i zdecydowanej większości rodzimych banków, których hipoteczne portfele kredytowe w istotnej części wypełniają pozycje walutowe. Jeśli tego typu tendencja utrzyma się w nowym roku, zmiana polityki kredytowej banków w kwestii finansowania rynku nieruchomości na bardziej restrykcyjną wydaje się więcej niż prawdopodobna.