Rynek mieszkaniowy poza największymi aglomeracjami: jakie ceny?

Przeczytaj także: Zawyżona cena sprzedaży mieszkania przyniesie straty

Analiza przeprowadzona przez Metrohouse objęła transakcje w ponad dwudziestu mniejszych miastach w Polsce. To, co rzuca się w oczy od razu to fakt, iż niemal w każdym z nich ceny znacznie odbiegają od wartości, do których przyzwyczaiły nas m.in. Warszawa i Kraków. Nie jest to jednak jedyna różnica. Różni się także segment nieruchomości, które nabywają kupujący. W przypadku mniejszych miast dużą popularnością cieszy się wielka płyta, które w dużych miastach postrzegana jest głównie jako budownictwo niskobudżetowe. Za taki obrót spraw odpowiedzialni są w dużej mierze deweloperzy pomijający w swoich planach inwestycyjnych mniejsze miasta, a skupiający się na największych miastach naszego kraju.

Ceny za metr

Wśród analizowanych miast bez problemu można znaleźć lokalizacje, gdzie średnie ceny nie przekraczają poziomu 2500 zł za m kw. Na przykład w Legnicy jest to 2400 zł, a w Kaliszu – tylko nieznacznie drożej, bo 2450 zł. Poziom 2500 zł za m kw. utrzymują także transakcje w Lubinie, Grudziądzu i Chełmie. Z drugiej strony można znaleźć lokalizacje, w których ceny są prawie dwukrotnie wyższe. Jedną z nich jest Lublin, gdzie średnia cena wynosi 4400 zł. Nieco taniej jest w Kołobrzegu (4300 zł), lecz tu część transakcji stanowią zakupy inwestycyjne o podwyższonym standardzie, co w rezultacie znajduje odzwierciedlenie w wyższej cenie. Barierę 4000 zł za m kw. przekraczają jeszcze Opole, Olsztyn, Białystok i Rzeszów.

Ile średnio za mieszkanie?

Jeżeli popatrzymy na całościowe wydatki na zakup mieszkania najmniej za swoje M płacili mieszkańcy Kalisza (średnio 94 000 zł). W gronie analizowanych miast Kalisz był jedynym, gdzie mediana sprzedawanego mieszkania nie przekroczyła 100 tys. zł. Następne w kolejności cenowej są Częstochowa (123 000 zł), Lubin i Grudziądz (124 000 zł) oraz Radom i Zielona Góra. W czterech miastach średnie ceny przekroczyły poziom 200 tys. zł – są to Olsztyn (204 000 zł), Białystok (210 000 zł), Lublin (225 000 zł) oraz Rzeszów (255 000 zł).

Czas sprzedaży

Pytaniem, które często zadają klienci zainteresowani sprzedażą swojej nieruchomości jest przybliżony czas, jaki trzeba będzie poświęcić na sprzedaż mieszkania. Jest on uzależniony od wielu lokalnych czynników, jak i odpowiedniej kalkulacji ceny ofertowej. Jak wynika ze statystyk Metrohouse, czas sprzedaży w poszczególnych miastach znacznie różni się od siebie. Do najszybszych transakcji dochodziło w Zielonej Górze. Wśród transakcji, które przeprowadzili w 2014 r. doradcy Metrohouse średni czas sprzedaży wyniósł tam zaledwie 23 dni. W dobrym czasie poniżej dwóch miesięcy mieszkanie można było sprzedać m.in. w Toruniu, Rzeszowie, czy Katowicach. Najdłużej, bo nawet ponad 5 miesięcy, musieli uzbroić się w cierpliwość sprzedający w Kielcach i Płocku.

Co kupujemy? Wielką płytę!

Niezależnie od wielkości miasta, czy odnotowywanych na lokalnych rynkach cen ofertowych prym wiodą mieszkania położone w budynkach z wielkiej płyty. Poszukiwane metraże są takie same bez względu na lokalizację – są to dwupokojowe mieszkania (około 40 m kw.), lub trzypokojowe lokale nie większe niż 60 m kw. Popularność wielkiej płyty można tłumaczyć m.in. inwestycjami w poprawę standardu technicznego budynków. Termomodernizacja oraz coraz większe nakłady na okoliczną infrastrukturę na osiedlach powodują, że wiele blokowisk z wielkiej płyty uzyskuje swoje nowe oblicze. Nie bez znaczenia są również ceny takich mieszkań, które cały czas skutecznie konkurują w tej kwestii z nowszym budownictwem.

Ponadto nabywcy doceniają bogatą infrastrukturę towarzyszącą takim osiedlom, o której mogą tylko pomarzyć nabywcy lokali z rynku pierwotnego. W wielu lokalizacjach popularność budownictwa wielkopłytowego wynika w prostej linii z braku innych produktów dostępnych na rynku. Alternatywą są mieszkania w kamienicach (często przedwojennych), zwykle o wątpliwym stanie technicznym. Stagnacja w inwestycjach spółdzielni mieszkaniowych i brak zainteresowania deweloperów działalnością na lokalnych rynkach miast powiatowych powoduje, że poszukujący mieszkania są niemal skazani właśnie na budownictwo z lat 70-tych.