Deweloperzy przesadzili z ilością mieszkań?

Przeczytaj także: Nowe mieszkania: ceny raczej w górę niż w dół

Miniony kwartał przyniósł tylko pozorną stabilizację

Poziom nierównowagi między popytem i podażą nowych mieszkań można określić przy pomocy szacunkowego czasu wyprzedaży. Ten wskaźnik jest regularnie obliczany przez REAS. Wspomniana firma porównuje aktualną wielkość oferty deweloperów, ze sprzedażą odnotowaną w ostatnich czterech kwartałach. Wskaźnik stosowany przez REAS informuje, jak długo inwestorzy wyprzedawaliby oferowane lokale (przy aktualnym poziomie popytu i braku nowych projektów). Takie ujęcie czasu wyprzedaży jest czysto teoretyczne, ale dobrze informuje o stopniu zrównoważenia poszczególnych rynków.

Poniższy wykres przedstawia zmiany czasu wyprzedaży w trakcie trzech lat (IV kw. 2011 r. – IV kw. 2014 r.). Zaprezentowane wyniki są efektem monitoringu prowadzonego na terenie sześciu największych rynków pierwotnych (warszawskiego, krakowskiego, łódzkiego, wrocławskiego, poznańskiego i trójmiejskiego). W każdym z analizowanych miast można zaobserwować dość podobny schemat zmian. Do drugiego lub trzeciego kwartału 2012 r. szacunkowy czas wyprzedaży systematycznie wzrastał. W przypadku Krakowa ten wskaźnik osiągnął nawet wartość (8,9 kw.) dwukrotnie przekraczającą optymalny poziom. Szybki wzrost czasu wyprzedaży był związany z masową „ucieczką” inwestorów przed zapisami ustawy deweloperskiej. W trakcie kolejnych 6 - 7 kwartałów relacja między popytem i podażą stopniowo się poprawiała. Ten proces jest dobrze widoczny po uśrednieniu wyników z sześciu miast (patrz poniżej).

Czas wyprzedaży po raz kolejny zaczął się zwiększać w minionym roku – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Na terenie Wrocławia oraz Łodzi obserwowane zmiany były dość znaczące. Stolica województwa łódzkiego pod koniec 2014 r. cechowała się najdłuższym czasem wyprzedaży (6,5 kw.). W tym samym okresie wyniki z Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania i Trójmiasta wynosiły odpowiednio: 4,2 kwartału, 4,2 kwartału, 5,1 kwartału, 4,5 kwartału i 3,6 kwartału. Odnotowane wartości z pewnością byłyby wyższe, gdyby od października do grudnia ub.r. sprzedaż nie pobiła rekordu (ok. 11 200 mieszkań sprzedanych na sześciu rynkach).

W bieżącym roku powtórzenie takich wyników będzie już trudne (m.in. ze względu na limit wkładu własnego podwyższony z 5% do 10%). Sytuację deweloperów poprawiają dwa czynniki. Inwestorom nadal będzie pomagał program MdM. Pozytywny wpływ na wyniki sprzedażowe mogą mieć też notowania franka szwajcarskiego. Stabilizacja wysokiego kursu CHF uniemożliwi sprzedaż wielu mieszkań kupionych w latach 2006 – 2009. Tym samym rynek wtórny stanie się mniej konkurencyjny wobec oferty deweloperskiej.

Mimo działania wymienionych czynników można oczekiwać, że deweloperzy odczują spadek popytu na mieszkania. Taka zmiana wywoła wzrost czasu wyprzedaży. Podwyżka analizowanego wskaźnika będzie szybka ze względu na dużą liczbę niesprzedanych lokali. Obecnie na sześciu głównych rynkach deweloperzy proponują o 15% więcej nowych mieszkań niż przed rokiem. Rosnąca podaż powinna skłonić inwestorów do ograniczenia liczby rozpoczynanych projektów. W przeciwnym razie największe rynki znów staną się bardzo niezrównoważone.

Ceny się nie zmieniają, ale liczba inwestycji już tak …

W kontekście danych REAS z poprzedniego kwartału, warto również zaprezentować informacje, które zebrał portal RynekPierwotny.pl (patrz poniższa tabela). Po przeanalizowaniu bazy ponad 30 000 nowych mieszkań okazuje się, że od początku października 2014 r. do końca stycznia 2015 r. wahania cen ofertowych były nieznaczne. W grupie pięciu metropolii największą podwyżką średniej stawki za 1 mkw. wyróżnił się Wrocław (+1,01%). Po okresie cenowych wzrostów zauważalny spadek (-1,88%) miał miejsce w Łodzi.
Bardziej widoczne zmiany dotyczyły liczby inwestycji (patrz powyżej). Klienci stołecznych deweloperów pod koniec stycznia mieli do wyboru o 19 projektów więcej niż cztery miesiące wcześniej. Na krakowskim rynku pierwotnym liczba dostępnych lokalizacji wzrosła ze 164 do 171. Dodatnią zmianę odnotowano również w Poznaniu. Wzrost liczby inwestycji dostępnych na terenie metropolii może cieszyć kupujących. Teraz to oni będą mieli więcej atutów negocjacyjnych niż deweloperzy.

Andrzej Prajsnar –