Po Mieszkanie dla Młodych do Zielonej Góry i Olsztyna

Przeczytaj także: Jakie będą limity MdM dla Pomorza?

Kontrowersyjny mechanizm „własnych analiz”

Kontrowersje wokół zasady ustalania limitów w poszczególnych miastach i województwach wynikają nie tylko z ich nierynkowości, ale też ze sporych zmian ich poziomu w czasie. Wyjaśnienia tych zmian można szukać w metodologii obliczania limitów, która daje dosyć dużą swobodę wojewodom w określaniu ich poziomów. Limity cenowe wyznaczane są na podstawie średniej arytmetycznej z ostatnich dwóch odczytów wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, którą dodatkowo powiększa się o 10%. Wskaźniki te ustalane są przez wojewodów w oparciu o aktualne dane GUS dotyczące przeciętnych kosztów budowy mieszkań w budownictwie wielorodzinnym (są wyznaczane na podstawie kwestionariuszy B-09 wypełnianych przez deweloperów). Jednak podstawą dla wojewodów są obok danych gromadzonych przez GUS także własne analizy. Tu może kryć się częściowe wyjaśnienie dużych rozbieżności w poziomach limitów między województwami.

Bardzo ważne jest również to, że koszty brane pod uwagę mają wymiar historyczny, tzn. odnoszą się do już zakończonych budów. Są to m.in. wydatki na zakup gruntów, wznoszenie budynków, instalacji, urządzeń, finansowania budowy i wreszcie podatku VAT. Co więcej, fakt, że wspomniany formularz B-09 wypełnia się po oddaniu nieruchomości do użytkowania powoduje, że nie można uwzględnić w nim wszystkich kosztów finansowych (deweloper może spłacić kredyt na długo po oddaniu nieruchomości do użytkowania), części kosztów zagospodarowania terenu, kosztów marketingu i sprzedaży. Wydatki te wpływają na cenę płaconą za mieszkania, a często nie są uwzględniane w sprawozdaniach wysyłanych do GUS. Ponadto w miastach, gdzie deweloperzy prowadzą relatywnie mniej inwestycji otrzymywane przez wojewodów dane mogą charakteryzować się dużą przypadkowością – oddanie dużej inwestycji o wysokim standardzie lub mieszkań wykończonych zamiast lokali w stanie deweloperskim może znacznie zawyżyć statystyki. Nie powinno więc podlegać wątpliwości, że obecnie stosowany mechanizm wyznaczania limitów cen kwalifikujących do dopłat w programie „Mieszkanie dla młodych” jest daleki od ideału.

Alternatywą mogłoby być uzależnienie limitów cen od danych na temat tego jak dużo nabywcy faktycznie płacą za nowe mieszkania w danej gminie czy dzielnicy. Jest to jeden z pomysłów jaki Lion’s Bank sformułował w materiale „6 sposobów na poprawienie „Mieszkania dla młodych”” opublikowanym 11 lutego br.

Bartosz Turek,