Sprzedaż mieszkania: jak zabezpieczyć transakcję?

Przeczytaj także: Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Sprzedając mieszkanie na rynku wtórnym nie mamy obowiązku podpisywania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, ale jest to przydatne. Przedmiotem umowy takiej jest zobowiązanie obu stron do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach i w terminie wskazanych w tej umowie. Z zachowaniem formy aktu notarialnego umowy przedwstępnej wiąże się uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze postępowania sądowego. Jeśli chodzi o umowę końcową, to ważne, by znalazło się w niej postanowienie o tym, że kupujący poddaje się rygorowi egzekucji co do zapłaty ceny sprzedaży nieruchomości wprost z tego aktu, w razie kłopotów skraca to drogę do dochodzenia swoich roszczeń.

Zaliczka to nie zadatek

Dbając o bezpieczeństwo transakcji sprzedający musi pamiętać o odpowiednich postanowieniach w umowie dotyczących zadatku lub zaliczki. Obydwa rozwiązania różnią się od siebie w sposób zasadniczy. Zaliczka jest właściwie niczym innym jak tylko wcześniejszą zapłatą części ceny sprzedaży. W przypadku rozwiązania umowy przedwstępnej lub niedotrzymania jej warunków, podlegać będzie zwrotowi. Zadatek z kolei pełni funkcję gwarancyjną. W przypadku gdyby kupujący złamał postanowienia umowy, zadatku mu się nie oddaje. Oczywiście to działa w obie strony. Jeśli to sprzedający nie wywiąże się z umowy, będzie musiał zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny sprzedaży.

Z punktu widzenia bezpieczeństwa transakcji kluczowa jest informacja, że w świetle prawa własność nieruchomości przechodzi na kupującego w chwili zawarcia odpowiedniej umowy w formie aktu notarialnego (np. umowy sprzedaży), a nie otrzymania zapłaty. Nie istnieje bowiem możliwość warunkowego przenoszenia własności nieruchomości (np. pod warunkiem dokonania zapłaty).

Bezpieczeństwa nigdy za wiele

Należy więc tak przeprowadzić transakcję, by ryzyko było jak najmniejsze. W sytuacji gdy zapłata następuje w znacznej mierze ze środków pochodzących z kredytu bankowego nie ma wielu możliwości. Na podstawie umowy przedwstępnej bank może wydać kupującemu pozytywną decyzję, a po zawarciu umowy kredytowej przyznaje odpowiednią kwotę kredytu, która zostaje ostatecznie uruchomiona po podpisaniu aktu notarialnego. Pozostają jednak pewne ryzyka związane z treścią samej umowy kredytowej zawartej pomiędzy bankiem a kupującym, na co strona sprzedająca nie ma wpływu. Umowa kredytowa może uzależniać wypłatę środków od spełnienia przez kupującego jakichś dodatkowych warunków. Jeśli kredytobiorca tego nie zrobi, bank nie wypłaci środków. Warto więc zwracać uwagę na to, jak wyglądają ustalenia dokonane pomiędzy bankiem a kupującym mieszkanie, choć sprzedający nie ma formalnie prawa ingerować w treść umowy kredytowej, gdyż nie jest jej stroną.

Zabezpieczenie transakcji wymaga nieco więcej zachodu w sytuacji gdy kupujący pokrywa cenę z własnych środków. Można przekazać gotówkę w biurze notariusza w chwili podpisania umowy. Ale to nie gwarantuje 100 proc. bezpieczeństwa, nie jest to jednak wygodne rozwiązanie, bo mało kto czuje się komfortowo chodząc z torbą pieniędzy. Lepiej już jest zrobić przelew w biurze notariusza w chwili podpisania aktu. Ale istnieją jeszcze ciekawsze rozwiązania, choć w Polsce są póki co raczej mało popularne: to rachunek powierniczy i czek potwierdzony.

Bezpieczny pośrednik

Rachunek powierniczy jest doskonale znany osobom kupującym mieszkanie na rynku pierwotnym. Wpłaca się na niego pieniądze, a deweloper otrzymuje je od banku na swoje konto w miarę postępu prac (przy rachunku otwartym) lub nawet po oddaniu mieszkania (rachunek powierniczy zamknięty). W przypadku sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym działa to podobnie. Pieniądze są wpłacane przez kupującego na bezpieczny rachunek w banku, a sprzedający otrzymuje je po podpisaniu aktu notarialnego. Podobnie działa depozyt notarialny, wówczas zamiast do banku środki wpłaca się do rejenta, który przykazuje je zbywcy po złożeniu odpowiednich podpisów.

Czek potwierdzony

Innym rozwiązaniem, jeszcze mniej popularnym w naszym kraju, jest czek potwierdzony. To czek, na którym bank oświadcza, że na rachunku kupującego jest zablokowana określona kwota. Kupujący nie może więc tych środków wypłacić, a sprzedający zrealizuje czek po załatwieniu formalności u notariusza. Czek może zostać zrealizowany po spełnieniu określonego warunku, np. zaprezentowaniu wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży. Obie strony są więc zabezpieczone: sprzedający ma pewność, że pieniądze dla niego czekają w banku, kupujący zaś wie, że bez podpisania umowy notarialnej sprzedawca nie będzie mógł zrealizować czeku.

Skorzystanie z jednego z dwóch powyższych rozwiązań daje stronom transakcji dużo wyższe bezpieczeństwo niż tradycyjne sposoby realizacji zakupu/sprzedaży mieszkania. Przy dużej kwocie transakcji, z jaką mamy do czynienia przy zakupie nieruchomości ma to szczególne znaczenie.

Marcin Krasoń,