Służebność gruntowa: kto odpowiada za stan obiektu?

Przeczytaj także: Czym jest służebność gruntowa?

Jak wynika z poprzedniej części artykułu służebność gruntowa powstaje na drodze zawarcia umowy ustanowienia służebności pomiędzy właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej lub, w przypadku braku porozumienia tych dwóch podmiotów, na skutek orzecznictwa sądowego. Aby dokonać ustanowienia służebności gruntowej należy wyodrębnić część nieruchomości sąsiedniej, która może posłużyć do wykonywania służebności w taki sposób, by z jednej strony możliwie nie utrudniała ona korzystania z nieruchomości obciążonej (co dyktuje art. 288 kodeksu cywilnego), z drugiej zaś zwiększała użyteczność całej nieruchomości władnącej lub jakiejś jej części.

Pozostaje zatem odpowiedzieć na bardzo istotne pytanie: kto i w jaki sposób, w świetle prawa, odpowiada za utrzymanie w odpowiednim stanie obiektu obciążonego służebnością tak, by móc z niego bezproblemowo korzystać? Co zrobić w sytuacji, gdy wydzielona z nieruchomości obciążonej część na której ustanowiona ma zostać służebność nie spełnia oczekiwań, nie jest odpowiednio przystosowana do potrzeb właściciela nieruchomości władnącej? Taką sytuację najlepiej będzie rozważyć na przykładzie drogi. Jeśli droga konieczna jest w złym stanie, np. jest dziurawa lub nie został wylany na nią asfalt, skutkuje to niemożnością odpowiedniego z niej korzystania, odpowiedniej jej eksploatacji, a w konsekwencji, wykonywanie ustanowionej służebności drogowej jest bardzo utrudnione lub zupełnie niemożliwe.

Rozwiązanie tego problem przynosi art. 289 k. c., zgodnie z którym obowiązek utrzymywania (w domyśle: w odpowiednim stanie) urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właśnie właściciela nieruchomości władnącej. Niestety w tych przesłankach nie zawiera się doprecyzowany zakres tego obowiązku – przy wyjaśnianiu tej kwestii trzeba sięgnąć do odpowiednich orzecznictw sądowych, które akurat w tej materii pozostają jednolite. Wyroki sądowe jednoznacznie wskazują, że ustanowiony prawnie obowiązek utrzymywania urządzeń i obiektów niezbędnych do wykonywania służebności drogi koniecznej obejmuje swoim zakresem, w braku odmiennej umowy, zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są takie potrzebne, jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do wymaganego sposobu korzystania z drogi.

Można zatem wnioskować, że zakres takiego obowiązku obejmie tylko takie prace, które dotyczyć będą bezpośrednio i wyłącznie urządzenia służącego do wykonywania służebności i nie będą przy tym utrudniały korzystania z samej nieruchomości obciążonej. Ponadto cel prac jakie musi wykonać właściciel nieruchomości obciążonej przy konserwacji lub poprawianiu jakości obiektu ze służebnością, musi pokrywać się z celem samej ustanowionej służebności – czyli w praktyce musi prowadzić do zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej (lub też jej oznaczonej części). Przykładowo, właściciel na rzecz którego ustanowiona została służebność nie może oczekiwać na przyzwolenie, by prace podejmowane były ze względów estetycznych – jeśli np. nie podobają mu się drzewa rosnące przy drodze koniecznej nie może dokonać ich usunięcia, chyba, że drzewa bezpośrednio wpływają na sposób użytkowania drogi, a nie tylko godzą w jego poczucie estetyki.

Zgodnie z art. 287 k.c. zarówno zakres służebności gruntowej, jak i sposób jej wykonywania oznacza się, w przypadku braku innych danych, według zasad współżycia społecznego, przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. W praktyce, wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl, sprowadza się to do brania pod uwagę szczególnych i konkretnych okoliczności, przykładowo poziomu ingerencji ustanowionej służebności w nieruchomość obciążoną lub sprawdzenie, czy wprowadzenie służebność nie naruszy prawa własności. Nie istnieje zatem jedna formuła pozwalająca na określenie jaki zakres czynności będzie wymagany w każdym wypadku. Wszystko zależy od konkretnych potrzeb, przede wszystkim właściciela nieruchomości władnącej. To od jego rozpoznania zależeć będzie, czy droga konieczna (szczególnie jej stan techniczny) spełnia wymogi dotyczące służebności drogowej. Musi mieć przy tym jednak świadomość obowiązujących, i wytyczonych prawem własności nieruchomości obciążonej, granic i limitów własnej ingerencji.