Deweloperzy budują już 25 lat

Przeczytaj także: Nowe mieszkania pod miastem są tańsze, a jaka jest oferta?

Spółki deweloperskie ukończyły ponad 700 000 mieszkań

Główny Urząd Statystyczny jest jedynym źródłem danych o aktywności deweloperów w ostatnich 20 – 25 latach. Dzięki informacjom zebranym przez GUS można prześledzić zmiany w liczbie i strukturze ukończonych mieszkań. Na poniższym wykresie uwagę zwraca kilka widocznych trendów. Pierwszy z nich odzwierciedla systematyczny rozwój branży deweloperskiej. Warto zwrócić uwagę, że do początku minionego dziesięciolecia deweloperzy budowali mniej mieszkań niż krajowe spółdzielnie – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Dopiero w 2001 r. ta sytuacja uległa zmianie. Przez kolejne lata inwestycyjna aktywność spółdzielni była coraz mniejsza. Obecnie na każdą z takich instytucji przypada tylko jeden ukończony lokal. Budowa mieszkań dla spółdzielców jest sporadyczna, a inwestycje w systemie deweloperskim prowadzi zaledwie 1% - 2% wszystkich spółdzielni.

Na poniższym wykresie można łatwo zauważyć skutki mieszkaniowego boomu (2005 r. – 2008 r.). Te lata były zdecydowanie najlepszym okresem działalności dla deweloperów. Ze względu na czas realizacji nowych projektów (średnio 2 lata), liczba oddanych mieszkań deweloperskich pobiła rekord (ok. 72 300 sztuk) dopiero w 2009 r. Po rynkowych zawirowaniach suma lokali oddawanych przez spółki deweloperskie ustabilizowała się na poziomie zbliżonym do 60 000 sztuk rocznie (patrz poniższy wykres). W rzeczywistości liczba mieszkań budowanych na sprzedaż lub wynajem jest nieco większa. Trzeba pamiętać, że GUS co roku zalicza kilka tysięcy lokali ukończonych przez jednoosobowych przedsiębiorców, do kategorii związanej z budownictwem indywidualnym.

Ciekawie przedstawia się podsumowanie liczby mieszkań wybudowanych przez różnych inwestorów. Zgodnie z danymi GUS-u, spółki deweloperskie od 1991 r. do 2014 r. ukończyły 692 925 mieszkań (w budynkach wielorodzinnych i domach). Jeśli uwzględnimy tegoroczne dane, to okazuje się, że liczba mieszkań wybudowanych przez deweloperów przekroczyła już 700 000 sztuk. Sumaryczne wyniki (1991 r. – 2014 r.) dla inwestorów z pozostałych kategorii są następujące:

• inwestorzy indywidualni - 1 355 067 wybudowanych mieszkań
• spółdzielnie mieszkaniowe - 533 095 mieszkań wybudowanych dla swoich członków
• pozostali inwestorzy (gminy, zakłady pracy, TBS-y) - 183 208 wybudowanych mieszkań
  

Nietrudno zauważyć, że to inwestorzy indywidualni są główną siłą, która napędza budownictwo mieszkaniowe. Nawet w latach największej ekspansji sektora deweloperskiego, budownictwo indywidualne odpowiadało za 45% - 50% oddanych mieszkań. W 2014 r. proporcje były następujące: 53% (inwestorzy indywidualni), 41% (deweloperzy), 6% (pozostali inwestorzy).

Kolejne ćwierćwiecze będzie trudniejsze dla inwestorów …

Wyniki osiągnięte przez deweloperów w poprzednich 25 latach, robią duże wrażenie. Trzeba jednak pamiętać, że minione ćwierćwiecze upłynęło pod znakiem deficytu mieszkaniowego – dodaje analityk portalu RynekPierwotny.pl. W kolejnych 25 latach kluczowe znaczenie będzie miała demografia. Już na początku kolejnej dekady, sektor deweloperski zacznie odczuwać skutki niekorzystnych zmian.

Do 2020 r. sytuację inwestorów będzie poprawiał wzrost udziału osób w wieku 32 lata – 46 lat. Polacy należący do tej grupy wiekowej generują około połowę popytu na rynku mieszkań i kredytów hipotecznych (zobacz dane BIK-u). Problemy demograficzne staną się bardzo odczuwalne za 10 – 15 lat. Zgodnie z dość ostrożną prognozą GUS-u, udział Polaków w wieku 32 lata – 46 lat zmniejszy się z 24% (2020 r.) do 16% (2040 r.). Negatywne zmiany będą widoczne również w młodszych grupach wiekowych (patrz poniższe zestawienie). Do 2040 r. gwałtownie wzrosną obciążenia pracujących Polaków związane z opieką zdrowotną i emeryturami. Obecnie na 1000 osób potencjalnie zdolnych do pracy (18 lat – 65 lat) przypada 206 emerytów (patrz poniższa tabela). W 2040 r. ten wynik będzie dwukrotnie wyższy.

Wielu inwestorów już teraz zdaje sobie sprawę, że przetrwanie na rynku będzie wymagało dostosowania oferty. Dlatego coraz większe zainteresowanie w branży deweloperskiej wzbudzają m.in. koncepcje budowy „tanich” osiedli dla seniorów (z zapewnioną opieką pielęgniarską). Na razie wydaje się, że deweloperzy mają większą świadomość nieuchronnych zmian niż krajowi politycy.

Andrzej Prajsnar –