Ostatni dzwonek na dochodzenie roszczeń za wady nieruchomości

Przeczytaj także: Rękojmia na części wspólne bloku problematyczna?

Należy pamiętać, iż roszczenie związane z wadami konkretnych lokali mogą być dochodzone przez samych właścicieli. Znacznie bardziej złożone jest dochodzenie roszczeń wynikających z wad części wspólnych – każdy właściciel lokalu ma określony udział w nieruchomości wspólnej i może dochodzić samodzielnie jedynie swojej części roszczenia, co oczywiście powoduje, że takie działanie staje się całkowicie nieopłacalne – dodaje mecenas Zimiński.

Niestety dotychczasowa praktyka pokazała, iż idea pozwu zbiorowego okazała się całkowicie niewydolna w odniesieniu do tego typu roszczeń. W sukurs mieszkańcom przyszedł jednak Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 29 stycznia 2014 r. (sygn. akt III CZP 84/13) przesądził, iż roszczenia dotyczące nieruchomości wspólnych mogą być przenoszone przez członków wspólnot na wspólnoty. Takie rozwiązanie w znaczny sposób ułatwia dochodzenie roszczeń do deweloperów
i pozwala uzyskać środki niezbędne do przywrócenia nieruchomości wspólnych do prawidłowego stanu. Ponieważ wskazany już termin przedawnienia wynosi dla takich roszczeń 10 lat, bieżący rok jest ostatnim momentem na podjęcie przez właścicieli mieszkań lub zarządców części wspólnych kroków zmierzających do wyegzekwowania roszczeń przysługujących im przeciwko deweloperowi.

Mecenas Zimiński zwraca również uwagę na fakt, że koszt usunięcia wad części wspólnych może oscylować od kilkudziesięciu tysięcy do kilku milionów złotych.

Wady te ze względu na swoją specyfikę często muszą być bezwzględnie naprawione, co w przypadku, kiedy nie uda się uzyskać odszkodowania od dewelopera generuje ogromne koszty dla wspólnoty. Pytanie więc, kto za to finalnie zapłaci – współwłaściciele z własnej kieszeni, czy niesolidny deweloper – dodaje ekspert kancelarii Rączkowski, Kwieciński Adwokaci.

Z roku na rok pozwów wspólnot mieszkaniowych jest coraz więcej. W wyrokach sądy zasądzają odszkodowanie w wysokości wprost proporcjonalnej do przelanych na wspólnotę roszczeń. W przypadkach, gdy wspólnota dysponuje roszczeniami od 80% współwłaścicieli, może dochodzić jedynie 80% roszczenia. Kosztorysy sporządzane przez biegłych sądowych są podstawą zasądzenia odszkodowania. W związku z tym, nawet w przypadku braku 100% cesji, zasądzona kwota odszkodowania, może wystarczyć na usunięcie wszystkich wad części wspólnych.

Praktyka przetargów pokazuje, że oferty wykonawców, którzy mają usunąć wady, zawierają kwoty niższe niż kosztorysy sporządzane przez biegłych. Tym samym ryzyko, że kwota odszkodowania w przypadku braku 100% cesji nie pokryje kosztów napraw jest relatywnie niska. Do tego dochodzą jeszcze odsetki ustawowe od zasądzonego odszkodowania, które stanowią swoistą poduszkę finansową dla wspólnot i pozwalają pokryć koszty procesu – dodaje mecenas Zimiński.

Koszty postępowań sądowych są czynnikiem, które odstrasza wiele wspólnot przed złożeniem pozwu. Związane jest to z faktem, że tego typu procesy sądowe są długotrwałe i wymagają zatrudnienia kancelarii prawniczych, które posiadają niezbędne zaplecze do podźwignięcia tego typu postępowań. I nie chodzi tu tylko o logistykę z uwagi na ilość dokumentów niezbędnych do złożenia pozwu, ale przede wszystkim o doświadczenie i know-how.

Mimo, że na pierwszy rzut oka są to zwykłe pozwy o zapłatę, to tak naprawdę ilość pułapek formalnych czyhających na profesjonalnych pełnomocników jest ogromna. Stąd samo przygotowanie legitymacji wspólnot do wystąpienia z pozwem może stanowić o wygranej lub przegranej sprawie. A formalne kwestie są bezlitośnie wykorzystywane przez deweloperów w procesie, zwłaszcza, kiedy wady są ewidentne – kończy mecenas Zimiński.