Wynagrodzenie za sieci przesyłowe: czy to opłacalne?

Przeczytaj także: Wynagrodzenie za sieci przesyłowe: kto i kiedy może się o nie ubiegać?

Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, polegające na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do przesyłu energii bądź innych mediów. Taki rodzaj służebności może powstać na kilka sposobów – na drodze umowy między właścicielem nieruchomości a właścicielem sieci władnącej, z mocy orzeczenia sądowego, na skutek zasiedzenia. Z tytułu jej ustanowienia należy się właścicielowi działki wynagrodzenie. Stanowi ono rekompensatę za obniżenie jej wartości, ale tylko na zajętej części oraz jest formą zapłaty za użytkowanie nieruchomości przez przedsiębiorstwo.

Przepisy w tej kwestii niestety są bardzo ogólne. Kodeks cywilny nie precyzuje, jakie kryteria powinny być brane pod uwagę przy ustalaniu takiego wynagrodzenia. Art. 305 § 2 k.c. mówi jedynie, że za ustanowienie służebności przesyłu właściciel nieruchomości może żądać „odpowiedniego wynagrodzenia”. W swoich wyliczeniach rzeczoznawcy najczęściej opierają się na stopniu ograniczenia własności, w tym także na specyfice tych urządzeń oraz ich ulokowaniu na nieruchomości – chodzi o fakt występowania innych ograniczeń ze względu na różne typu urządzeń, czy sposób ich lokalizacji. Brane jest także pod uwagę przeznaczenie danej nieruchomości – oczywiście można liczyć na wyższe wynagrodzenie za urządzenia na działce budowlanej niż przykładowo za takie samo urządzenie usytuowane na działce rolnej. Istotne w tym kontekście są także sama wartość nieruchomości oraz trwałość ograniczenia własności, czyli po prostu przewidywany okres na jaki przypadnie eksploatacja urządzeń.

Przedstawione w poprzedniej części poradnika sposoby kalkulowania wynagrodzenia za urządzenia przesyłowe rodzą słuszne pytanie: czy rzeczywiście inwestycja w tani grunt - ze względu na usytuowane na nim urządzenie przesyłowe - przyniesie wysoki zysk z racji wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu? Coraz częściej możemy zaobserwować tzw. „inwestycje w ziemie z kablem”, czyli nabywanie przez inwestorów tanich gruntów z urządzeniami przesyłowymi, co ma w ich zamierzeniu doprowadzić do uzyskania sporego wynagrodzenia lub też odszkodowania. Niestety, prawie zawsze taki rodzaj „inwestycji” nie okazuje się zbyt intratny. Osoby kupujące działki z rurociągiem lub przewodami nie mogą liczyć na wysokie wynagrodzenie. Warto pamiętać – mówi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl – że często są to jedynie sumy symboliczne, a jeśli dojdzie do sporu prawnego z tego właśnie powodu, postępowanie nie dość, że może trwać latami, to dodatkowo koszty jego prowadzenia mogą przerosnąć nawet kilkakrotnie ewentualny zysk.

Ponadto strategię inwestycyjną opierającą się na „kablach przebiegających przez grunt” podważa wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2013 r. (sygn. IV CSK 440/12). Orzecznictwo to odnosi się szczególnie do sytuacji, gdy właściciel domagający się wynagrodzenia, nabył swoją nieruchomość już z instalacją, a zatem w stosunku do którego sąd po prostu podejrzewa celowe nabycie działki z kablem w celu odniesienia z tego tytułu korzyści materialnych. Zazwyczaj pod uwagę brany jest m.in. charakter nieruchomości: położenie, rodzaj, społeczno-gospodarcze przeznaczenie zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku gdy one nie występują, rozważane są: właściwości terenu, sposób korzystania z sąsiednich nieruchomości. Wyrok SN ma przede wszystkim na celu podkreślenie, że działka nabyta już z instalacją, zmniejsza ewentualne wynagrodzenie z tytułu ustanowienia służebności przesyłu. Ponadto przy wydawaniu wyroku ustalającego wynagrodzenie lub odszkodowanie sądy posiłkują się opiniami biegłych, a ci zazwyczaj przyjmują, że osoba, która tanio nabyła grunt już raz odniosła z jej tytułu korzyść.