Nowa ustawa deweloperska to zbyt duże obciążenie dla deweloperów?

Przeczytaj także: Nowa ustawa deweloperska - kiedy, po co i dlaczego?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana również ustawą deweloperską, weszła w życie 29 kwietnia 2014 r. Nadrzędnym celem, jaki miał zostać osiągnięty dzięki jej wprowadzeniu było ograniczenie ryzyka, które ponosi konsument w związku z zakupem mieszkania lub domu na rynku pierwotnym.

Obserwacja funkcjonowania Ustawy deweloperskiej pokazuje, że cel regulacji został osiągnięty i poziom ochrony nabywców wzrósł, na potwierdzenie czego należy wskazać, że od czasu wejścia w życie ustawy deweloperskiej nastąpił spadek liczby skarg składanych na deweloperów do UOKiK oraz, będących ich efektem, postępowań w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów prowadzonych przez urząd. Kolejną pozytywną zmianą jest m.in. wzrost liczby inwestycji, które nie są finansowane w całości z pieniędzy nabywców.

W związku z przedłożeniem projektu założeń projektu ustawy nowelizującej ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, pojawia szereg pytań i wątpliwości co skutków takiej nowelizacji.

Zgodnie intencją projektodawców należy rozszerzyć i doprecyzować zakres przedmiotowy ustawy poprzez wyraźne wskazanie, iż dotyczy każdego przypadku, w którym deweloper zobowiązuje się do ustalenia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę albo przeniesienia na nabywcę własności lokalu w sytuacji, gdy wyodrębnienie już nastąpiło albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Zgodnie z założeniami nowelizacji, rozszerzenie zakresu przedmiotowego Ustawy deweloperskiej ma odbyć się przez objecie rozwiązaniami ustawy również umowy, której przedmiotem jest udział w prawie własności lokali użytkowych – wielostanowiskowej hali garażowej, pomieszczeń gospodarczych, pomieszczeń przeznaczonych na rekreacje. Zdaniem BCC, przede wszystkim ratio legis ustawy deweloperskiej to ochrona mieszkania i tak powinno pozostać. Nie zgadzamy się z objęciem ustawą m.in. umów, których przedmiotem jest udział w prawie własności lokali użytkowych.

Projekt przewiduje również, że ustawa deweloperska znajdować ma zastosowanie nie tylko do lokali w budowie, ale również w okresie po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie. Z takim rozwiązaniem koliduje już samo orzecznictwo – m.in. postanowienie SO w Warszawie – sygn. akt V Cz 2238/12. Zdaniem BCC, rozszerzenie to nie ma uzasadnienia. Celem wprowadzenia ustawy deweloperskiej było bowiem zapewnienie ochrony środków nabywcy oraz rozszerzenie obowiązków informacyjnych.

Przykładowo, w przypadku konieczności stosowania otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie deweloper musiałby utrzymywać ten rachunek do momentu, w którym wyodrębni i sprzeda ostatni lokal mieszkalny, a tego czasu nie da się łatwo przewidzieć. Proponowana zmiana, w ocenie BCC, nie przyniesie więc żadnej poprawy dla pozycji nabywcy, natomiast po stronie dewelopera pojawi się dodatkowy kłopot.

Proponuje się również, aby przepisy ustawy dotyczące procedury odbioru i zgłaszania wad miały zastosowanie również do przedsiębiorców, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zawierają umowę sprzedaży, której przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu, albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną własność.

Projektodawcy wprowadzają również postulat uregulowania w przepisach ustawy kwestii dotyczących umowy rezerwacyjnej.

BCC wskazuje, że umowa rezerwacyjna to umowa warunkowa zawierana przez nabywcę i dewelopera przed umową deweloperską i późniejszą umową przenoszącą własność nieruchomości. Na próżno jednak szukać definicji pojęcia „umowa rezerwacyjna” w treści przepisów Ustawy deweloperskiej. Nie oznacza to jednak, że ustawa się do umów rezerwacyjnych nie odnosi. Trzeba zwrócić uwagę na treść art. 2 ust.2 ustawy deweloperskiej, w myśl którego przepisy ustawy deweloperskiej stosuje się również do umowy, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej (umowa przedwstępna).