Nowa ustawa deweloperska to zbyt duże obciążenie dla deweloperów?

Przeczytaj także: Nowa ustawa deweloperska - kiedy, po co i dlaczego?

Wobec powszechności zawierana przedmiotowych umów warto zamieścić w Ustawie deweloperskiej podstawowe ramy i warunki zawarcia umowy rezerwacyjnej.

Projektodawcy wskazują również na konieczność uregulowania wysokości opłaty rezerwacyjnej, która miałaby wynosić 1% ceny nabycia prawa. Opłata ta nie będzie – co do zasady – stanowić źródła przychodu dla deweloperów, a jedynie zobliguje klientów do poważnego potraktowania całej transakcji. Zdaniem BCC opłata taka jest dobrym rozwiązaniem, niemniej jednak warto zastanowić się również nad samą wysokością tej stawki – czy 1% opłaty spełnia test powagi w stosunku do banków.

Ponadto, zgodnie z projektem zwrot ww. opłaty następowałby wyłącznie w przypadku, gdy:

• osoba zainteresowana zawarciem umowy z deweloperem nie uzyska kredytu/promesy kredytu;
• umowa z deweloperem nie zostanie zawarta z winy dewelopera;
• nastąpiła zmiana informacji zawartych w prospekcie informacyjnym i jego załącznikach.

Zdaniem środowiska deweloperów, wyłącznie lit b) stanowić powinna o możliwości zwrotu opłaty rezerwacyjnej. W ocenie BCC wszystkie ww. punkty są jednak zasadne i w tym zakresie należałoby zgodzić się z Projektodawcami.

Mając na uwadze powyższe, propozycja jest akceptowalna.

Ponadto, projektodawcy duży nacisk kładą na zmiany mieszkaniowym rachunku powierniczym (dalej zwanym również jako „MRP” ). BCC wskazuje, że zgodnie z piśmiennictwem MRP należy zdefiniować jako „szczególnego rodzaju rachunkiem bankowym, czyli urządzeniem księgowym prowadzonym przez bank, służącym do ewidencjonowania należności (wpłat i wypłat) w ramach stosunku prawnego wynikającego z umowy rachunku mieszkaniowego.” (T. Czech. Ustawa deweloperska. Komentarz.).

Projektodawcy proponują, aby ściśle określić, jakich informacji może żądać nabywca od banku prowadzącego MRP. W obecnym stanie prawnym na banku, który prowadzi MRP, ciąży ogólny obowiązek informacyjny w stosunku do dewelopera (posiadacza rachunku). Źródłem obowiązku są przepisy ustawy oraz zasady współżycia społecznego (art. 728 § 1-2 k.c.; art. 56 k.c.). W tym miejscu wskazuję, że zgodnie z piśmiennictwem „Jeżeli umowę rachunku mieszkaniowego zawarto na czas nieoznaczony, bank powinien informować dewelopera - w sposób określony w umowie - o każdej zmianie stanu rachunku bankowego (art. 728 § 1 k.c.).

Ponadto bank jest zobowiązany przesyłać deweloperowi co najmniej raz w miesiącu bezpłatnie wyciąg z rachunku mieszkaniowego z informacją o zmianach stanu rachunku i ustaleniem salda, chyba że posiadacz wyraził pisemnie zgodę na inny sposób przekazywania informacji, np. w systemie bankowości elektronicznej (art. 728 § 2 k.c.).”(T. Czech. Ustawa deweloperska. Komentarz.). Natomiast odnośnie do nabywców, którzy są podmiotami stosunku prawnego wynikającego z umowy rachunku mieszkaniowego obowiązek informacyjny jest ograniczony. Nabywcy są bowiem uprawnieni do uzyskania od banku informacji w zakresie, jaki jest potrzebny w celu ochrony ich interesów.

Słusznie podnoszą Projektodawcy, że trudności interpretacyjne mogą powodować niedoinformowanie nabywców. Niemniej jednak, w swoich propozycjach Projektodawcy idą zbyt daleko. Wskazują oni bowiem na możliwość uzyskiwania informacji o ogólnym saldzie MRP oraz o wpłatach i wypłatach nabywcy występującego z przedmiotowym zadaniem. Zmiana ta doprowadziłaby do sytuacji, w której klient miałby prawo do uzyskania informacji nie tylko o swoim subkoncie, ale również o ogólnym stanie rachunku. W ocenie BCC propozycje te doprowadzić mogłyby do naruszenia tajemnicy przedsiębiorstwa.


Dodatkowo, przedstawiony projekt zawiera propozycje likwidacji otwartego powierniczego rachunku mieszkaniowego (dalej „OMRP” ). W ocenie BCC brak jest uzasadnienia logicznego, finansowego, funkcjonalnego dla tego postulatu. Warto wskazać, że w praktyce nie odnotowano przypadków, kiedy doszłoby do naruszenia interesów klientów w przypadku stosowania OMRP co mogłoby uzasadniać wprowadzenia takich kosztów, których ekonomiczny ciężar będzie ponoszony przez wszystkich nabywców.