Nowa ustawa deweloperska to zbyt duże obciążenie dla deweloperów?

Przeczytaj także: Nowa ustawa deweloperska - kiedy, po co i dlaczego?

Szacowany koszt wprowadzenia takiego rozwiązania przekracza 1 mld złotych w skali kraju. Ponadto, w ocenie środowiska przedsiębiorców likwidacja OMRP prowadziłaby do wyeliminowania z rynku małych deweloperów oraz ograniczenia funkcjonowania dużych grup deweloperskich. Jest to działanie ograniczające konkurencję na rynku, przeciwko czemu UOKiK powinien przeciwdziałać, wypełniając swoje ustawowe cele.

Należy wskazać, że brak jest opracowań wskazujących na niewystarczający stopień ochrony nabywców przy stosowaniu OMRP. Wszelkie wypłaty z OMRP na rzecz dewelopera są możliwe jedynie jako refinansowanie własnych środków dewelopera, faktycznie wcześniej zainwestowanych w nieruchomość, na której powstaje przedsięwzięcie deweloperskie. W przypadku upadłości dewelopera nieruchomość oraz wpłaty klientów zostają wydzielone do osobnej części masy upadłości służącej ich zaspokojeniu. Wszelkie środki wypłacone z OMRP musiały zostać wcześniej zainwestowane w nieruchomość, podnosząc jej wartość. Nawet w przypadku obecności banku finansującego dewelopera i wpisu hipoteki na jego rzecz nie zmieni to okoliczności, ponieważ przy kredycie inwestycyjnym bank wymaga min. 20% wkładu własnego. Po zawarciu umowy środki te są refinansowane na rzecz dewelopera i ponownie inwestowane w nieruchomość. Dopiero po kolejnym zainwestowaniu środków, znowu – w ramach kolejnej transzy są refinansowane. Nie ma zatem praktycznej możliwości, aby roszczenie banku nie znajdowało pokrycia w nieruchomości. Jeżeli zaś w międzyczasie doszło do przelania środków z OMRP, to roszczenie banku ulega zmniejszeniu właśnie o tą kwota. W praktyce więc, nawet przy upadku dewelopera, rzeczywiste roszczenie banku będzie bliskie zeru, a fakt, że hipoteka jest wpisana do maksymalnej kwoty X pozostaje bez znaczenia. .Wyeliminowanie mniejszych firm deweloperskich miałoby najbardziej negatywne skutki w małych miejscowościach, w których nie obecne są duże grupy deweloperskie. W tych miejscach odbiłoby się to również negatywnie na lokalnej gospodarce z powodu utraty miejsc pracy.

Ponadto, Projektodawcy zgłaszają postulat roszczenia funkcji kontrolnej banku. Obecnie, gdy bank otrzymuje wniosek dewelopera w sprawie otwarcia rachunku mieszkaniowego, nie jest zobowiązany sprawdzić, czy deweloper spełnia warunki określone w przepisach Ustawy deweloperskiej. W szczególności bank nie bada, czy deweloper dysponuje projektem budowlanym i pozwoleniem budowlanym oraz czy jest gotowy do rozpoczęcia budowy, czy deweloper opracował prospekt informacyjny oraz wzór umowy deweloperskiej i czy treść tych dokumentów odpowiada przepisom prawa, czy harmonogram rzeczowo-kosztowy dotyczący przedsięwzięcia deweloperskiego jest realistyczny.

Zdaniem BCC propozycje rozszerzenia obowiązków kontrolnych banku, w szczególności przy wypłacie każdej transzy środków zgromadzonych na OMRP, idą zbyt daleko. Ponadto niesłuszne wydają się również propozycje dotyczące konieczności weryfikowania: wpisów w KRS (co miałoby być przedmiotem takiej weryfikacji?), posiadania przez dewelopera tytułu własności lub prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie inwestycyjne (bardzo duże obciążenie dla pracowników banków), aktualności i prawidłowości prospektu informacyjnego (niewykonalne jest sprawdzenie aktualności przez bank przed każdą wypłatą) czy aktualności i prawidłowości wzorca umowy deweloperskiej (kontrola taka wykonywana jest już przez notariusza i nie ma potrzeby jej powielania).

Nadto, Projektodawcy proponują, aby wypłata z otwartego MRP mogła nastąpić jedynie po stwierdzeniu przez bank, że został wykonany kolejny etap inwestycji. Obecnie nie ma żadnych norm regulujących wypłaty środków z otwartego MRP. BCC wskazuje, że deweloperzy w znakomitej większości kończą z sukcesem prowadzone przez siebie inwestycje, wobec czego nie należy rozszerzać funkcji kontrolnej banku ponad miarę. Wprowadzenie w życie kontroli wypłat środków z MRP utrudniłoby prowadzenie inwestycji a ponadto, stanowiłoby naruszenie konstytucyjnej zasady wolności gospodarczej.