Rynek pierwotny będzie hamować?

Przeczytaj także: MdM na rynku wtórnym nie zaszkodzi deweloperom?

W metropoliach sprzedano najwięcej lokali od ośmiu lat

Po podsumowaniu informacji zebranych przez REAS okazało się, że w minionym kwartale sprzedaż nowych mieszkań na sześciu wiodących rynkach była najwyższa od początku 2007 r. (patrz poniższy wykres). Deweloperzy działający w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście sprzedali ponad 12 700 lokali – tłumaczy Andrzej Prajsnar, analityk portalu RynekPierwotny.pl. Taki wynik oznacza kwartalny wzrost o prawie 11%. Po części jest on spowodowany typową sezonowością na rynku mieszkaniowym.

Dzięki bardzo dobrej sprzedaży, deweloperom udało się prawie całkowicie skompensować większą liczbę mieszkań wprowadzonych do oferty (ok. 13 200 sztuk, kwartalny wzrost o 17%). W rezultacie łączna podaż na sześciu największych rynkach wzrosła tylko o 1,50%. Pod koniec czerwca b.r. deweloperzy analizowani przez REAS, oferowali prawie 48 500 mieszkań.

Duża oferta z pewnością hamuje wzrost ofertowych cen mieszkań. Firma REAS podaje, że zmiany stawek za 1 mkw. od kwietnia do czerwca b.r. wahały się w paśmie (-2%) - (+2%). Jedyny wyjątek stanowiło Trójmiasto. W nadmorskiej metropolii średnia cena wzrosła kwartalnie o 6,8%. Przyczyną było pojawienie się na rynku kilkunastu bardziej ekskluzywnych inwestycji.

Jeśli popyt spadnie, to duża oferta może być problemem …

Dzięki rekordowemu popytowi, czas wyprzedaży oferty deweloperskiej w sześciu metropoliach utrzymuje się na relatywnie niskim poziomie. Pod koniec czerwca b.r. ten wskaźnik wynosił:

• Warszawa - 4,1 kwartału (-0,2 kwartału w porównaniu do marca 2015 r.)
• Kraków - 4,1 kwartału (-0,2 kw.)
• Łódź - 4,7 kwartału (-0,5 kw.)
• Wrocław - 4,7 kwartału (-0,5 kw.)
• Poznań - 5,2 kwartału (+0,8 kw.)
• Trójmiasto - 3,7 kwartału (+0,1 kw.)

Tylko w Poznaniu firma REAS odnotowała spory wzrost rynkowej nierównowagi. Trzeba jednak pamiętać, że czas wyprzedaży jest liczony przy założeniu, że na rynek nie trafi więcej mieszkań, a popyt utrzyma się na poziomie z poprzednich 12 miesięcy. Ewentualny spadek sprzedaży deweloperów o 20%, przy tej samej podaży oznaczałby wzrost analizowanych wskaźników do 5,9 kwartału (Łódź, Wrocław) i 6,5 kwartału (Poznań). Takie wyniki świadczą już o sporej nierównowadze między popytem i wielkością oferty.

Można wskazać kilka czynników, które prawdopodobnie zakończą okres rekordowej sprzedaży nowych mieszkań – wyjaśnia analityk portalu RynekPierwotny.pl. Kluczowe znaczenie będzie miała nowelizacja ustawy deweloperskiej. Jej projekt wyklucza możliwość oferowania klientom otwartych rachunków powierniczych (bez dodatkowej gwarancji). Takie rozwiązanie zmusi deweloperów do kilkuprocentowej podwyżki cen. Jeżeli rząd przeforsuje regulacje niekorzystne dla inwestorów, to w okresie vacatio legis będziemy świadkami szybkiego wzrostu podaży nowych mieszkań (podobnie jak przed wprowadzeniem rachunków powierniczych w 2012 r.).