Kupno mieszkania na cudzym gruncie

Przeczytaj także: Użytkowanie wieczyste – czy jest się czego bać?

Z punktu widzenia nabywcy lokalu wybudowanego na użytkowaniu wieczystym najistotniejsza jest kwestia opłaty rocznej. Na gruntach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wynosi ona 1% wartości gruntu, a właściciele mieszkań pokrywają ją w części odpowiadającej ich udziałom w nieruchomości wspólnej.

Przed zakupem takiego mieszkania należy koniecznie zapytać o wysokość opłaty rocznej. Aby ograniczyć ryzyko związane z jej wzrostem warto również ustalić datę ostatniej wyceny nieruchomości. Im starszy jest operat szacunkowy, tym większe prawdopodobieństwo aktualizacji wyceny i wzrostu opłat – podkreśla Marek Szmolke z firmy PB Start.

Przez długie lata opłaty roczne za użytkowanie wieczyste były obciążeniem porównywalnym z podatkiem od nieruchomości. Od 2006 roku gminy zaczęły jednak aktualizować wyceny nieruchomości i wysokość opłat drastycznie wzrosła. Obecnie, w niektórych miejscach kilkukrotnie przewyższają one daninę z tytułu podatku od nieruchomości.

Przekształcenie we własność?

W przypadku wysokich opłat na pewno warto rozważyć przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Opłata z tym związana jest równa różnicy między wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego. Operacja jest tym bardziej opłacalna, im dłuższy jest termin do wygaśnięcia umowy bo wtedy wycena prawa użytkowania wieczystego jest wyższa. Dodatkową zachętą do przekształcenia są bonifikaty. W przypadku gruntów należących do Skarbu Państwa można liczyć na 50-procentową bonifikatę, a gminy mają w tej sprawie całkowicie wolną rękę.

Jeszcze do niedawna wszyscy mogli skorzystać z tej procedury. W tym roku Trybunał Konstytucyjny uznał jednak, że jest ona niezgodna z Konstytucją. Właściciele mieszkań, domów jednorodzinnych oraz spółdzielnie mieszkaniowe nadal mogą występować o przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu na którym budynki są posadowione - mówi Marek Szmolke z PB Start. Natomiast z prawa tego wykluczone zostały osoby prawne i fizyczne, które uzyskały użytkowanie wieczyste w celu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej- dodaje.

Pomimo tego, że właściciele mieszkań nadal mogą na korzystnych warunkach dokonać przekształceń, w praktyce może okazać się to bardzo trudne. Wniosek w tej sprawie musi bowiem zostać złożony przez wszystkich użytkowników wieczystych, a uzyskanie jednomyślności w dużych wspólnotach mieszkaniowych jest często zadaniem niewykonalnym.

Podejmując decyzję o zakupie wymarzonego mieszkania warto wziąć pod uwagę prawo do gruntu, na którym wybudowany został budynek oraz konsekwencje wynikające z tego faktu. Wyższe obciążenia związane z użytkowaniem wieczystym wpływają na niższą wycenę nieruchomości i powinny być uwzględnione już w cenie sprzedaży. Za niedopilnowanie/ zbagatelizowanie tych kwestii w negocjacjach ze sprzedającym, przyjdzie nam płacić przez długie lata.