Czy gmina zakazując inwestorowi budowy przekracza swoje kompetencje?

Przeczytaj także: Decyzja o warunkach zabudowy zamiast miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Zgodnie z przesłankami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W praktyce oznacza to, że ustalenia zawarte w planie miejscowym, lub w przypadku jego braku w uzyskanych warunkach zabudowy, dyktują sposób w jaki właściciel może wykonywać prawo własności nieruchomości. Dokumenty te informują o przeznaczeniu danego terenu oraz określają sposoby jego zagospodarowania i warunki zabudowy.

Często zdarzają się sytuacje, gdzie ustalenia zawarte przez gminę w planie wykluczają możliwość przeprowadzenia przez inwestora określonej budowy. Czy jeśli dojdzie do sporu, sąd przychyli się do zastosowanego przez przedsiębiorcę argumentu o ograniczaniu jego prawa własności do nieruchomości? Jak pokazują liczne orzecznictwa sądowe przekroczenie władztwa planistycznego przez organy gminy poprzez nadmierne i nieproporcjonalne ograniczenie prawa użytkowania wieczystego lub własności nastąpiłoby w sytuacji jawnego naruszenia istoty prawa własności. Zmiana planu lub jego uchwalenie, a w konsekwencji zakaz budowy nie podlega zatem pod taką kategorię. Do nadużycia doszłoby, gdyby zupełnie pozbawiono właściciela możliwości jakiejkolwiek egzekucji posiadanych praw do nieruchomości.

Gmina posiada możliwość do ustalania przeznaczenia terenu lub warunków jego zagospodarowania, co jest bezpośrednią pochodną posiadanych przez nią uprawnień planistycznych. Nie może jednak zmieniać lub uchwalać planu w oparciu o jedynie własne upodobania i preferencje. Organy gminy są bowiem zobowiązane do podejmowania uchwał pozostających w zgodzie z ustaleniami zawartymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jeśli uda się zatem inwestorowi wykazać, że nałożony na niego zakaz realizacji zamierzenia budowlanego kłóci się z tym dokumentem, może stanowić to podstawę do unieważnienia planu miejscowego. Gmina ma prawo do ingerencji w sposób przeznaczania nieruchomości nawet bez zgody właściciela, co bezpośrednio wynika z istoty planowania przestrzennego, które jest przecież wpisane we władztwo organów gminy – jednak nie może ingerować bez należytego uzasadnienia. Należy przy tym pamiętać, że gmina musi działać w oparciu o zasadę dążenia do zrównoważonego rozwoju, w tym także musi postępować zgodnie z przesłankami wynikającymi z przepisów ustaw szczególnych – takich jak ustawa o ochronie przyrody, środowiska, zabytków i in..

Inwestor powinien być także świadomy przysługujących mu praw. Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przy uchwalaniu planu jego projekt (wraz z prognozą jego oddziaływania na środowisko) zostaje wyłożony do publicznego wglądu na okres co najmniej 21 dni. To dogodny moment na interwencję ze strony inwestora. Uwagi do projektu planu miejscowego może w trakcie dyskusji i okresu przeznaczonego na składanie wniosków zgłosić każdy. Inwestor może także próbować przekonać organy do wprowadzenia pewnych zmian w obręb tego aktu. Musi jednak wykazać w tym celu stosowną linię argumentacji – nie może wymagać zmiany planu tylko ze względu na własne dobro. Musi udowodnić, że postulowane przez niego zmiany są rzeczywiście potrzebne ze wglądu np. na nieaktualność planu, który nie nadąża za szybko rozwijającym się gospodarczo regionem.

Warto także pamiętać, że jeśli konsekwencją uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób (lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem) stało się zupełnie niemożliwe lub też w znacznym stopniu ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wystąpić z żądaniem uzyskania od gminy stosownego odszkodowania za poniesioną szkodę - mówi Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl.