Remont balkonu: kto ponosi koszty?

Przeczytaj także: Wspólnota mieszkaniowa: mały balkon - duży kłopot

Aby podać odpowiedź na pytanie, kto powinien ponosić koszty remontów balkonu, należy odwołać się do definicji prawnej balkonu oraz rozróżnienia elementów balkonu składających się na jego część „wewnętrzną” oraz na część „zewnętrzną” trwale połączoną z bryłą budynku.

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ((Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388.), nie zawiera definicji balkonu. Powyższa ustawa w treści art. 2 stanowi jedynie, iż balkon jako pomieszczenie, które służy do wyłącznego użytku osób zajmujących określony, wyodrębniony lokal, jest tzw. pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu i stanowi jego część składową, jednakże dotyczy to wyłącznie przestrzeni „wewnętrznej” balkonu.

Ustalenia definicji balkonu podjęła się judykatura. W Uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 roku (sygn. akt III CZP 10/08), wyjaśniono, iż „pod pojęciem balkonu określa się zróżnicowane pod względem konstrukcyjnym, architektonicznym i wizualnym części budynku”. Dalej Sąd Najwyższy wyjaśnił, iż „przestrzeń wewnętrzna jest z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem”.

Z powyższego wynika także wniosek, iż elementy zewnętrzne oraz konstrukcyjne balkonu, które są trwale połączone z bryłą budynku, uznać należy za tzw. część zewnętrzną balkonu, czyli za elementy stanowiące nieruchomość wspólną. Za ich utrzymanie w należytym stanie technicznym oraz estetycznym odpowiedzialna jest wspólnota mieszkaniowa.

W celu ostatecznego wyjaśnienia, kto ponosi koszty remontów balkonu, pomocna okazuje się treść uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Jeleniej Górze z dnia 15 listopada 2013 r. (w sprawie I C 1314/13), w którym Sąd przyjął, że "wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem (część tzw. zewnętrzna), obciążają wspólnotę mieszkaniową.”

Istotne wydaje się także uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 24 czerwca 2008 r., (w sprawie o sygn. akt I ACa 1190/07), w którym Sąd uznał, iż „właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu”. Natomiast „wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową”.

Analiza powyższego skrótowego przeglądu orzecznictwa skłania do przyjęcia stanowiska, iż o tym, czy balkon jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu, czy stanowi część nieruchomości wspólnej, decyduje charakterystyka danego budynku oraz przyporządkowanie balkonu do konkretnego lokalu.

W świetle powyższego należy przyjąć za aktualne stanowisko, że wszelkie elementy konstrukcyjne balkonów zasadniczo należy zaliczyć do części nieruchomości wspólnej, za której koszty remontów ponosi wspólnota mieszkaniowa. Natomiast z reguły balkon w części "wewnętrznej" służy wyłącznie do zaspokajania potrzeb mieszkańców wyodrębnionego lokalu. W związku z tym należy uznać część wewnętrzną za część składową tegoż lokalu, której koszty remontów oraz utrzymania ponosi właściciel tego lokalu.