Użytkowanie wieczyste: czy można samodzielnie dokonać podziału gruntu?

Przeczytaj także: Infrastruktura techniczna: gmina nie musi prosić o zgodę właściciela działki

W orzecznictwie sądowym praz literaturze prawnej dominuje pogląd, według którego właściciel może dokonać połączenia lub podziału nieruchomości, nawet wówczas, gdy nieruchomości, które mają zostać podzielone, objęte są jedną księgą wieczystą (uchwała SN z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06). Przyjmuje się, że powyższe uprawnienie właściciela odzwierciedla treść art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst Dz. U z 2015, poz. 707).

Sporna jednak jest kwestia, czy użytkownik wieczysty posiada uprawnienie – przysługujące właścicielowi nieruchomości – do dokonania podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste.

Z istoty ustanowienia prawa użytkowania wieczystego wynika uprawnienie użytkownika wieczystego do korzystania z nieruchomości i rozporządzania nią tylko w granicach przysługującego mu prawa. W tym kontekście, odwołując się do treści art. 46 Kodeksu cywilnego oraz art. 21 ustawy z dnia 06 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w orzecznictwie spotyka się wyjaśnienie, iż tylko właściciel, o ile podejmie działania pozostające do jego wyłącznej dyspozycji, może dokonać podziału nieruchomości i utworzenia dla nowej nieruchomości odrębnej księgi wieczystej (uchwała SN z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06; postanowienie SN z dnia 19 lutego 2003 r.; V CK 278/02, wyrok SN z dnia 8 listopada 2007 r., III CSK 183/07).

Powyższe stanowisko uzasadnione jest obawą, że gdyby zezwolić użytkownikowi wieczystemu na dokonywanie podziału nieruchomości, mogłoby dojść do sytuacji, gdzie użytkownik wieczysty, którego prawo obciąża tylko nieruchomość określonego właściciela, mógłby bez wiedzy, a nawet wbrew woli tego właściciela doprowadzić do powstania nowej nieruchomości. W takiej sytuacji to nie uprawniony właściciel podejmowałby decyzję, która część gruntu jest nieruchomością, ale decyzja należałaby do użytkownika wieczystego, co byłoby sprzeczne z treścią art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, iż „właściciel kilku nieruchomości stanowiących całość gospodarczą lub graniczących z sobą może żądać połączenia ich w księdze wieczystej w jedną nieruchomość”.

Takie działanie zdecydowanie stanowiłoby o istotnym ograniczeniu uprawnień właściciela danej nieruchomości, w szczególności uprawnienia określonego w treści art. 140 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym tylko właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może rozporządzać rzeczą. Właściciela ograniczają wyłącznie w powyższej materii przepisy ustawy oraz zasady współżycia społecznego.

Jednak w ostatnim okresie zostały ogłoszone dwa sprzeczne ze sobą poglądy Sądu Najwyższego w zakresie uprawnień użytkownika wieczystego do dokonania podziału gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z pierwszym z nich zawartym w uzasadnieniu do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2013 r. (sygn. akt I CSK 258/12), dopuszczono łączenie nieruchomości na wniosek użytkownika wieczystego.
W aktualnej jednak uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2015 roku (sygn. akt III CZP 116/14) wydanej w składzie 3 sędziów, Sąd Najwyższy wyraźnie nawiązując do wcześniej ustalonej (przed 2013 rokiem) linii orzeczniczej, zdecydowanie podkreślił, że użytkownik wieczysty nie może dokonać podziału gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste.

W związku z powyższym należy podzielić stanowisko zawarte w ostatniej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2015 roku (III CZP 116/14), że użytkownikowi wieczystemu nie przysługuje uprawnienie do dokonaniu podziału gruntu, oddanego mu w użytkowanie wieczyste.