Wynajem biura: renegocjacja umowy czy zmiana lokalizacji?

Przeczytaj także: Przeprowadzka do nowego biura: 5 zadań office managera

Rynek – gdzie najwięcej, gdzie najmniej

Równolegle z przeprowadzaniem analizy elementów opisanych powyżej najemca powinien się zapoznać z aktualnymi warunkami rynkowymi. Tylko w Warszawie w roku 2015 zostanie oddanych do użytku około 320 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Poza Warszawą, najwięcej biur powstaje obecnie we Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście. Rynki biurowe w Polsce mogą w tym roku wzbogacić się nawet o 450 000 mkw. (poza Warszawą), z czego najwięcej przypadnie na Kraków, Trójmiasto i Wrocław.

Czy sama wiedza o tym, że najemcy mogą przebierać w ofertach już wystarczy? Czy już jesteśmy odpowiednio „uzbrojeni” żeby na tym rynku swobodnie się poruszać? Zdecydowanie nie. Najemcy nie interesuje cały rynek, najemcę interesuje tylko „ten” jeden budynek, który spełni większość (lub wszystkie) jego wymagania. Do tego niezbędna jest wiedza ekspercka i doskonała znajomość sytuacji każdego z wybranych przez najemcę deweloperów i każdego z wybranych budynków. Warto wiedzieć, z kim dany deweloper prowadzi rozmowy w budynku, czy i jak wpływa to na prowadzone przez nas negocjacje, warto wiedzieć, w jakiej fazie cyklu inwestycji właściciel będzie bardziej lub mniej elastyczny w negocjacjach. Gdzie są jego czułe punkty, a gdzie nie odda pola.

Chcemy oszczędności

To słowo powtarza się przy każdym z procesów. Jak osiągamy oszczędności? Obniżki w samych opłatach czynszowych to nie jest jedyna możliwość. Najemcy spotykają się z wieloma kreatywnymi pomysłami wynajmujących - od kontrybucji finansowych, budżetów na wykończenie powierzchni, po możliwości ograniczenia powierzchni najmu dzięki np. wspólnemu centrum konferencyjnemu. Przy ostatnio prowadzonych przez zespół JLL renegocjacjach założyliśmy wspólnie z klientem, że spróbujemy osiągnąć oszczędności dotyczące czynszu za powierzchnię biurową na poziomie 25-27%. Udało nam się osiągnąć zmniejszenie bieżącego czynszu bazowego z 15,75 euro do około 10 euro efektywnego czynszu miesięcznego za każdy metr kwadratowy - oszczędności sięgnęły prawie 40%. Szczególnie dziś sytuacja rynkowa sprzyja osiąganiu takich efektów.

Troska o szczegóły

Zarówno podczas przeprowadzania analizy, jak i rozmów z obecnym lub przyszłym właścicielem budynku, ważna jest dbałość o szczegóły. Przy zaostrzonej konkurencji wynajmujących o najemców, porównanie ofert staje się często nie lada wyzwaniem. Szczególnie jeżeli porównujemy techniczne aspekty budynków i standardy wykończenia. Pomoc doradcy w tym procesie wydaje się być niezbędna.
Tak jak napisałem na początku, nie należy od razu wykluczyć jakiegokolwiek ze scenariuszy. Istnieją starsze budynki, świetnie zarządzane, w których modernizację właściciele inwestują duże kwoty, a komunikacja z najemcą jest prowadzona wzorowo. Z kolei wynajmujący, który nie podejmuje żadnych inwestycji w budynek, może nas kusić jedynie niższym czynszem. Najważniejsze to poznać różne opcje i wybrać najlepszą.

Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych,