Czym jest „mała wspólnota mieszkaniowa”? Jak sprawuje zarząd?

Przeczytaj także: Wspólnota mieszkaniowa. O czym decyduje się na zebraniu?

W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, chyba że jej członkowie określą w umowie odmienne zasady zarządzania (tzw. zarząd umowny).

Powyższe jest dopuszczalne. Potwierdza to stanowisko zawarte w orzecznictwie sądowym, np. w treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2007 r. (sygn. akt III CZP 69/07) „wspólnota mieszkaniowa nie musi zawrzeć umowy o zarządzanie, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania nieruchomością, np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy-zlecenia itd., a umowy dotyczące zarządzania może zawrzeć także z osobami niemającymi licencji zarządcy nieruchomości”.

Charakterystycznym elementem dla małej wspólnoty mieszkaniowej jest to, że nie występuje tu w pełnym tego słowa znaczeniu zarząd wspólnoty, czyli „organ” wspólnoty odpowiedzialny za kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej i do reprezentowania ją na zewnątrz. Ponadto w małej wspólnocie mieszkaniowej nie obowiązują procedury dotyczące podejmowania uchwał, jak również nie ma obowiązku zwoływania zebrań, gdyż nie są to instrumenty prawne związane z zarządzaniem tej konkretnej wspólnoty mieszkaniowej, przewidziane przez przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

To, co wyróżnia małą wspólnotę mieszkaniową, to fakt, iż właściciele lokali zarządzają nieruchomością wspólną sami, podejmując decyzję w formie zgody na ich dokonanie, bez potrzeby zawierania w takich sprawach określonych umów cywilnoprawnych bądź podejmowania konkretnych uchwał, często wystarczy jedynie tzw. „milcząca” zgoda pozostałych współwłaścicieli lokali należących do małej wspólnoty na dokonanie określonej czynności prawnej.

W związku z powyższym powstaje istotne pytanie, jak wygląda procedura podejmowania decyzji w małej wspólnocie mieszkaniowej w przypadku gdy występuje w niej tzw. zarząd ustawowy, którego zasady funkcjonowania regulują odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności?

Zgodnie z treścią art. 200 Kodeksu cywilnego, każdy ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej jest zobowiązany do współdziałania w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Jeżeli wspólnota zamierza dokonać czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną, to w takiej sytuacji zgodnie z treścią art. 201 Kodeksu cywilnego do podjęcia decyzji wymagana jest zgoda większości współwłaścicieli, liczona – zgodnie z treścią art. 204 Kodeksu cywilnego – według udziałów poszczególnych współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej.

Gwoli przykładu, jeżeli małą wspólnotę mieszkaniową tworzy 4 współwłaścicieli i każdy z nich posiada po 1/4 udziału w nieruchomości wspólnej, to do podjęcia decyzji związanej z zamiarem dokonania czynności zwykłego zarządu – konieczna jest zgoda 3 współwłaścicieli. Natomiast jeżeli takiej zgody nie można uzyskać, to zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu powszechnego, w celu uzyskania zgody sądu na dokonanie czynności (upoważnienie sądowe do dokonania czynności zwykłego zarządu).

W dalszej kolejności istotnym jest wskazanie, iż zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego, zgodę na podjęcie czynności dotyczących rozporządzenia rzeczą wspólną (np. zawarcie umowy dzierżawy, najmu dotyczącej rozporządzenia nieruchomością wspólną) bądź czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomości wspólnej, muszą udzielić wszyscy współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, czyli jak w analizowanym powyżej przypadku – 4 współwłaścicieli. Jeżeli nie można uzyskać takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę (jak w powyższym przypadku 2 współwłaścicieli), mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Wartym omówienia jest również przypadek, w którym większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 202 Kodeksu cywilnego, pozostali współwłaściciele nie są pozbawienia obrony, gdyż mogą się zwrócić o rozstrzygnięcie powyższej kwestii przez sąd.

Ciekawą instytucją jest również możliwość ustanowienia w małej wspólnocie mieszkaniowej tzw. zarządu sądowego (zwanego również zarządem przymusowym). Bowiem zgodnie z treścią art. 203 Kodeksu cywilnego, Sąd podejmie interwencję w małej wspólnocie mieszkaniowej, na żądanie każdego ze współwłaścicieli, ustanawiając zarząd nad nieruchomością wspólną, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Sądem uprawnionym do ustanowienia zarządcy jest sąd rejonowy właściwy dla położenia nieruchomości.