Wspólnota mieszkaniowa: od kogo pełnomocnictwo procesowe?

Przeczytaj także: Wspólnota mieszkaniowa: kto odpowiada za balkon?

W analizowanym przypadku pełnomocnictwo procesowe do zastępowania wspólnoty zostaje udzielone pełnomocnikowi przez spółkę, której powierzono administrowanie nieruchomością wspólną. W związku z tym powstaje pytanie, czy takie umocowanie do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej jest prawidłowe?

W świetle obowiązujących w stosunkach cywilnoprawnych zwyczajów powszechną praktyką jest, iż zapisy umowy pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a zarządcą nieruchomości stanowią, że administrowanie nieruchomością wspólną obejmuje reprezentację ogółu właścicieli w sprawach dotyczących wspólnoty przed sądami, wobec organów administracji rządowej i samorządowej, a także w stosunkach z członkami wspólnoty i osobami trzecimi wspólnie z zarządem wspólnoty. Z takiego zapisu umownego wynika jedynie łączny sposób reprezentacji wspólnoty przed sądem, polegający na równoczesnym działaniu zarządu wspólnoty oraz zarządcy nieruchomości wspólnej.

W świetle powyższych argumentów, przy założeniu obowiązywania standardowych zapisów w umowie o zarządzanie nieruchomością wspólną, profesjonalny zarządca nieruchomości wspólnej nie jest uprawniony do samodzielnego reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przed sądem oraz do samodzielnego ustanowienia pełnomocnika procesowego w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Co więcej, podkreślenia wymaga fakt, iż brak należytego umocowania pełnomocnika procesowego stanowić może (a z pewnością będzie) przyczynę nieważności postępowania, co jasno wynika z treści art. 379 pkt. 2 k.p.c.

Aby zarządca nieruchomości posiadał umocowanie do reprezentowania w sposób samodzielny wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości i ustanawiania w jej imieniu pełnomocnika procesowego, zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien udzielić zarządcy nieruchomości umocowania do samodzielnego reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej, w tym do samodzielnego ustanowienia pełnomocnika procesowego. Powyższy zapis mógłby wynikać wprost z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną bądź z odrębnego porozumienia zawartego pomiędzy zarządcą nieruchomością a zarządem wspólnoty mieszkaniowej.

Zdaniem autora niniejszego artykułu, pełnomocnictwa do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej, na zasadzie umocowania do reprezentacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej przed Sądem, powinien udzielać wyłącznie zarząd wspólnoty, aczkolwiek powyższe nie wyklucza, aby umocowanie do ustanawiania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej pełnomocników procesowych, zostało scedowane w drodze umowy na inny podmiot.

Bowiem zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, zarząd wspólnoty mieszkaniowej kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, chyba że właściciele należący do wspólnoty mieszkaniowej ustanowili inny sposób zarządu nieruchomością wspólną w drodze pisemnej umowy, zawartej w formie aktu notarialnego albo powierzyli taką umową zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Ponadto należy podkreślić, iż zarząd jednoosobowy bądź wieloosobowy jest powoływany w tych wspólnotach mieszkaniowych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych w nieruchomości wspólnej jest większa niż siedem. We wspólnotach mieszkaniowych, w których liczba samodzielnych lokali jest mniejsza niż siedem (tzw. małe wspólnoty mieszkaniowe), występuje tzw. zarząd własny współwłaścicieli, w którym każdy z nich jest zobowiązany do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną.

Niemniej jednak udzielenie pełnomocnictwa procesowego do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej nie stanowi czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną, których wyłączny katalog określa art. 22 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. W związku z powyższym, skoro brak jest konieczności uzyskania zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały ogółu właścicieli do udzielenia pełnomocnictwa procesowego, to kompetencja do udzielania pełnomocnictwa procesowego powinna pozostać tylko w gestii zarządu wspólnoty.

W konsekwencji powyższego, odwołując się do poglądów zawartych w orzecznictwie, należy potwierdzić, iż preferowanym jest, aby umocowania do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnikowi procesowemu przed sądem, udzielał zarząd wspólnoty, jako podmiot uprawniony do reprezentacji czynnej wspólnoty w zakresie reprezentowania wspólnoty na zewnątrz (patrz: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 listopada 2012 r. sygn. akt I ACa 615/12).