Ceny ziemi rolnej: indeks II kw. 2015 r.

Przeczytaj także: Ceny ziemi rolnej: indeks I kw. 2015 r.

Najdrożej w kujawsko-pomorskim

Warto zauważyć, że nie w każdej części kraju hossa na grunty rolne przynosi rolnikom równe profity. Licząc od końca 2004 roku ziemia rolna najmocniej drożała w województwach lubuskim (661%), warmińsko-mazurskim (604%) i opolskim (584%). Dla porównania w województwie małopolskim wzrost był ponad dwukrotnie mniejszy (247%), a podkarpackim i świętokrzyskim wynosił odpowiednio 301% i 319% – wynika z szacunków Lion’s Bank.

Ziemia drożeje szybciej niż zyski rolników

Oczywiście pamiętać trzeba, że wiele osób inwestujących na rynku gruntów kupuje ziemię rolną w celu jej tzw. odrolnienia, czyli wykorzystania na inne cele niż rolnicze (np. pod budownictwo mieszkaniowe, magazynowe lub inną działalność). W takim przypadku fakt, że ziemia rolna drożeje może ograniczać ryzyko samej inwestycji o ile nie uda się przekształcenie, ale nie jest głównym czynnikiem dającym szansę na zysk. Ziemia, którą można zabudować jest bowiem najczęściej kilku czy kilkunastokrotnie droższa niż ta stricte rolna. Problem w tym, że odrolnienie jest procedurą długotrwałą i niepozbawioną ryzyka związanego z koniecznością przejścia niełatwej procedury administracyjnej zmiany przeznaczenia gruntu, a potem wyłączenia z produkcji rolnej (co może sporo kosztować). Zmiana przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany może jednak doprowadzić do znacznego wzrostu wartości nieruchomości.

Słaba ziemia z największą dynamiką

Indeks stworzony przez Lion’s Bank pokazuje, że w ostatnich latach najmocniej rosły wyceny gruntów najsłabszych, o najmniejszej przydatności rolniczej. Licząc od końca 2004 r., ziemia ta (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 498%. Ponad dekadę temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to prawie 25,8 tys. zł. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do prawie 46 tys. zł, czyli o 400%.

Jednym z powodów takiej sytuacji może być fakt, że opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej (potrzebne, aby grunt rolny mógł zostać zabudowany) są uzależnione od przydatności rolniczej gruntu. W przypadku urodzajnych ziem łączny koszt wyłączenia z produkcji może przekroczyć 800 tys. zł za hektar, podczas gdy w przypadku gleb słabych opłaty te mogą w ogóle nie wystąpić.

---

Jak obliczamy wartość indeksu?

Obliczenia bazują na danych GUS publikowanych za okresy kwartalne przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Dotyczą one przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). W związku jednak z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie. Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest ponadto do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach.

---

Bartosz Turek,