Rynek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych II kw. 2015

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości 2013 okiem NBP

Nadal utrzymuje się wysoka szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych. Jest to związane z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do niskich od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych. Dane finansowe firm deweloperskich wskazują z reguły na niską rentowność ich działalności, co znajduje także odzwierciedlenie w notowaniach giełdowych największych spółek z branży. Szacowana rentowność projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym utrzymuje się jednak na dobrym poziomie, co potwierdza rozpoczynanie i wprowadzanie na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych. Kolejny kwartał zmalała liczba bankructw w branży deweloperskiej.

Rosła liczba kontraktów na budowę nowych mieszkań oraz liczba mieszkań, których produkcja jest w toku. Było to konsekwencją wcześniej rozpoczętych projektów. Wysokie szacowane marże zysku deweloperskiego i stopy zwrotu z projektów mieszkaniowych oraz wyprzedzające działania deweloperów w obawie przed nowelizacją tzw. ustawy deweloperskiej zaproponowaną przez UOKiK dodatkowo powodowały wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę mieszkań (w II kwartale 2015 r. o 5,4 tys. więcej niż w tym samym okresie ub. r.). Zwiększyła się także liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 8,5 tys. więcej niż w II kwartale 2014 r.) oraz liczba mieszkań oddanych do użytkowania (o 1,1 tys. więcej w porównaniu do tego samego okresu ub.r.).

Zapas niesprzedanych mieszkań na 6 największych rynkach w Polsce ponownie zwiększył się w omawianym okresie (o ok. 725 mieszkań). Wysoka podaż nowych kontraktów na budowę mieszkań nie została zabsorbowana przez rynek mimo wysokiego popytu, związanego częściowo z dyskontowaniem efektu obniżek stóp procentowych. W przeciwnym kierunku działała podwyżka wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym. Wskaźnik czasu sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym (liczony jako liczba mieszkań będących w ofercie na koniec kwartału w relacji do średniej sprzedaży z ostatniego roku) w sześciu największych miastach nieznacznie zmniejszył się. Deweloperzy w dalszym ciągu dobrze dopasowują strukturę wielkości mieszkań do popytu, w odróżnieniu od rynku wtórnego, gdzie podaż wynika ze struktury zasobu mieszkaniowego.

Limity maksymalnych cen m kw. mieszkań dopuszczonych do rządowego programu subsydiów MDM w II kwartale br. pozostały bez zmian w siedmiu największych rynkach. Limity w przypadku Krakowa podniosły szacunek rocznej stopy zwrotu z projektów deweloperskich sprzedawanych w ramach tego programu z 7% do 11%, utrzymały w Gdańsku na poziomie ok. 14%, natomiast w przypadku Wrocławia obniżyły ją z 8% do 7%, a dla Warszawy z 11% do 10%. Wobec rozszerzenia zapisów dotyczących ww. programu o mieszkania z rynku wtórnego można oczekiwać zwiększenia zainteresowania programem w kolejnych kwartałach jego obowiązywania. Analizy pokazują, że limity cenowe obowiązujące w programie obarczone są dużą uznaniowością.

Na rynku nieruchomości komercyjnych nadal obserwowano utrzymujący się niski poziom wartości nieruchomości, co jest odzwierciedlane w niskich wycenach udziałów w funduszach inwestycji zamkniętych inwestujących w nieruchomości komercyjne w Polsce. Systematycznie notuje się wysoką stopę pustostanów na warszawskim rynku biurowym, która na koniec analizowanego okresu wynosiła ok. 14%. Deweloperzy budują wciąż nowe budynki biurowe, pomimo że w sektorze przedsiębiorstw, tj. była większa o 0,37 m kw. względem minimum z III kw. 2007 r.