Nowe mieszkania jak ciepłe bułki. Co stoi za wynikami deweloperów?

Przeczytaj także: Deweloperzy w rozkwicie, notowania w miejscu

Analizując statystyki sprzedażowe krajowej czołówki firm deweloperskich zarówno w wymiarze kwartalnym jak i obliczanym od początku roku, należy pamiętać o tym, że są one zestawiane z wynikami roku 2014, a więc rekordowego pod względem sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki od zakończenia boomu z lat 2007/2008.

Wyniki III kwartału nie pozostawiają złudzeń

Prezentowana jedenastka spółek, stanowiąca niemal kompletną reprezentację deweloperki mieszkaniowej notowanej na GPW, w trzecim kwartale bieżącego roku znalazła nabywców w sumie na 4057 lokali – tłumaczy Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Oznacza to progres niemal dokładnie o jedną trzecią w stosunku do analogicznego okresu 2014 roku. Co istotne, tylko w jednym przypadku – Budimexu Nieruchomości, wynik okazał się gorszy od osiągniętego w trzecim kwartale ubiegłego roku. Natomiast absolutnym liderem poprawy statystyk stał się ponownie, podobnie jak po pierwszym półroczu br., Vantage Development, który wynik kwartalny z górą podwoił licząc rok do roku.

Tylko nieznacznie niższy postęp kwartalny, rzędu 85-95 proc. rdr, zanotowały Atal oraz LC Corp. W sumie wyniki kwartalne wszystkich prezentowanych deweloperów są osiągnięciami zasługującymi na przysłowiowy medal, tym bardziej, że tak jak w przypadkach Dom Development czy Robyg, są to historycznie rekordowe poziomy sprzedaży w jednym kwartale.

Co ciekawe, trzeci kwartał każdego roku, przypadający głównie w okresie wakacyjnym, zapisuje się zazwyczaj w statystykach deweloperów jako czas raczej umiarkowanego ruchu w ich biurach sprzedaży. Jeżeli więc okres od lipca do września okazał się tym razem rekordowy, to samo nasuwa się pytanie – jak będzie wyglądała sprzedaż mieszkań z pierwszej ręki w zazwyczaj najbardziej owocnym sprzedażowo dla deweloperów ostatnim kwartale br.? Wszystko wskazuje na to, że wyniki sprzedażowe III kwartału nie pozostawiają większych złudzeń co do tego, że deweloperzy w całym 2015 roku zanotują kolejny historyczny, spektakularny rekord sprzedaży mieszkań.

Imponujący rezultat za 9 miesięcy br.

Niemalże doskonały sprzedażowo trzeci kwartał bieżącego roku jednoznacznie wpłynął na wyniki pierwszych 9-ciu miesięcy tego roku, które okazały się nie mniej imponujące. Tylko jedna spółka – Marvipol – sprzedała w tym czasie mniej mieszkań niż w analogicznym okresie 2014 roku. Pozostałe pokazały progres sprzedaży rok do roku liczony w dziesiątkach procent, a wspomniany już Vantage Development dokładnie potroił wynik ubiegłoroczny. Tego typu sytuacja w pełni odpowiada pojęciu sprzedażowej prosperity największych krajowych spółek deweloperskich o profilu mieszkaniowym.

Jedenastka branżowych tuzów zakontraktowała w okresie styczeń - wrzesień 2015 roku blisko 11,8 tys. lokali, czyli prawie o jedną trzecią więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Biorąc pod uwagę fakt, że cały rok 2014 był rekordowy pod względem wolumenu sprzedanych mieszkań deweloperskich, wynik pierwszych trzech tegorocznych kwartałów mówi sam za siebie.

Koniunktura będzie trwać

Taki stan rzeczy potwierdza wciąż nie tylko bardzo dobrą, ale nawet z kwartału na kwartał coraz lepszą kondycję popytowej strony rynku w pierwotnym segmencie rodzimej mieszkaniówki – dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. W kolejnych kwartałach statystyki sprzedażowe stopniowo, w miarę przekazywania zakontraktowanych lokali powinny w sposób zdecydowanie pozytywny przekładać się na wyniki finansowe giełdowych deweloperów, co jest bardzo dobrą wiadomością dla ich akcjonariuszy.

Nic nie wskazuje także na to, by obecna koniunktura miała ulec pogorszeniu w przewidywalnym terminie. Perspektywa nowelizacji ustawy deweloperskiej, rozszerzenie programu MdM na rynek wtórny, kolejne podniesienie wkładu własnego kredytów mieszkaniowych, czy wreszcie obawy o start cyklu podwyżek stóp procentowych NBP, czyli główne czynniki ryzyka dla działalności deweloperskiej w bieżącym okresie, na razie wydają się zagrożeniami o niewielkiej sile rażenia.
Obecna koniunktura wciąż opiera się na zakupach inwestycyjno-gotówkowych, których udział w sprzedaży nowych mieszkań wynosi od 30 do nawet 40 proc. Jest to z pewnością w decydującym stopniu efekt niskich stóp procentowych i przenoszenia środków z nisko oprocentowanych lokat na rynek nieruchomości.

Prawdopodobnie mamy jednak do czynienia w tym przypadku z tzw. „drugim dnem”. Wygląda mianowicie na to, że rynek na dobre zapoczątkował proces budowania bazy pod bardziej intensywny rozwój rynku wynajmu w Polsce, który w najbliższych latach powinien dynamicznie zyskiwać na popularności, idąc w kierunku parametrów obowiązujących na rynkach rozwiniętych.

O tego typu perspektywach świadczą nie tylko powszechne zakupy pod wynajem inwestorów indywidualnych, ale także wejście na rynek wynajmu komercyjnego państwowego tuza z branży bankowej - BGK z jego Funduszem mieszkań na wynajem. Niewykluczone, że już wkrótce na przetartej przez BGK ścieżce pojawią się kolejni inwestorzy instytucjonalni kupujący od deweloperów mieszkania z przeznaczeniem na wynajem. Poza tym niemal każdy z liderów liczących się partii politycznych, w ramach prowadzonej kampanii wyborczej, wskazuje na absolutną konieczność rozwoju budownictwa mieszkaniowego pod wynajem jako jeden z głównych priorytetów programowych swojego ugrupowania. Dlatego też deweloperzy mieszkaniowi, wspierani dodatkowo rozkręcającym się MdM-em, jeszcze przez dłuższy okres czasu mogą być spokojni o ponadprzeciętny popyt na swoje produkty.

Jarosław Jędrzyński, analityk portalu