Rynek nieruchomości: 4 sposoby na uniknięcie kryzysu

Przeczytaj także: Pierwotny rynek mieszkaniowy: podsumowanie 2014 i prognozy 2015

Część polityków wciąż traktuje rynek nieruchomości po macoszemu, o czym świadczą ich wyborcze propozycje (lub ich brak) dla tego sektora. Więcej pisaliśmy o tym w materiale „Politycy obiecują nam mieszkania i brak podatku”. Lion’s Bank przybliża więc cztery rozwiązania, które na Zachodzie pomagają rozwijać sektor mieszkaniowy.

Po pierwsze, nie dolewaj oliwy do ognia

Oczywiście trzeba podkreślić, że w Polsce polityka mieszkaniowa od lat jest tworzona i realizowana dość przypadkowo – niekoniecznie w momentach uzasadnionych ekonomicznie. Przykład? Program „Mieszkanie dla młodych” wprowadzono na rynek w pół roku po tym, jak popyt na mieszkania wyraźnie się ożywił dzięki spadkowi stóp procentowych. Jest to więc klasyczny przykład polityki procyklicznej, a inaczej rzecz ujmując – dolewania oliwy do ognia na rynku, na którym popyt i tak jest wysoki. W efekcie dobra sprzedaż deweloperów wzrosła jeszcze bardziej, bijąc historyczne rekordy ze szczytów hossy 2007 roku. Dziś deweloperzy chcąc nadążyć za sprzedażą rozpoczynają najwięcej inwestycji w historii. Jeśli więc popyt przestanie być rekordowy, najpewniej firmy budujące mieszkania zostaną z nadmiarem niesprzedanych lokali.

Dziś trudno wyrokować, co będzie stać za spadkiem popytu i kiedy do niego dojdzie. Może być to wzrost stóp procentowych (wg najnowszych prognoz rynek spodziewa się ich najwcześniej za 2 lata), zakończenie współfinansowania zakupu mieszkań w ramach programu „Mieszkanie dla młodych” (najpóźniej w 2018 r., choć w kolejnych latach pieniędzy może okresowo brakować) czy nałożenia na banki dodatkowych kosztów (przewalutowanie, opodatkowanie), co może szybko doprowadzić do ograniczenia akcji kredytowej. Gdy faktycznie do takiego spowolnienia dojdzie, interwencja Państwa powinna skutkować miękkim lądowaniem, a nie, jak wcześniej wspomniano, prowadzić do ożywiania już ożywionego rynku.

Po drugie, nie dopłacaj a gwarantuj

Warto więc podkreślić, że samo zakończenie programu „Mieszkanie dla młodych” nie byłoby wcale złym rozwiązaniem. Wszystko dlatego, że program ten nie jest efektywny. Przypomnijmy, że polega on na dopłatach do kredytów zaciągniętych na zakup mieszkań i domów. Jest to więc mechanizm kosztowny. Alternatywą mogłoby być wykorzystanie modelu brytyjskiego programu „Help to buy”. Pozwala on osobom, które posiadają 5-proc. wkładu własnego na skorzystanie z systemu pożyczek lub rządowych gwarancji i ubieganie się o kredyt na zasadach dostępnych tylko dla nabywców posiadających 20 czy nawet 25% wkładu własnego. W obliczu rekomendacji KNF, która dziś wymaga od kredytobiorców w Polsce posiadania 10-proc. wkładu własnego, a od 2017 roku wymaganie to sięgnie 20%, implementacja podobnego rozwiązania wydaje się uzasadniona.

Jak mogłoby to wyglądać w Polsce? Przyjmijmy, że aby skorzystać z jego dobrodziejstw, konieczne byłoby posiadanie wkładu własnego w wysokości 5%. Celem programu rządowego mogłoby być udzielenie gwarancji, dzięki której w oczach banku klient byłby równie wiarygodny, jak osoba posiadająca 20-proc. wkład własny. Dzięki temu kredytobiorca w ogóle mógłby kupić mieszkanie (dziś bez 10% wkładu jest to niemożliwe), a poza tym mógłby skorzystać z tańszej oferty kredytowej. Dzięki temu kredytobiorca oszczędziłby na opłatach i oprocentowaniu (np. o 0,25 pkt. proc.). W sumie przy 30-letnim długu oszczędności można oszacować na około 12 tys. zł przy 200 tys. zł pożyczonego kapitału.

Po stronie budżetu efekty także byłyby widoczne, bo za kwotę 3,6 mld zł (tyle zarezerwowano na „Mieszkanie dla młodych”), możliwe byłoby wsparcie ponad 2 mln rodzin w nabyciu własnego mieszkania, a wsparcie pojedynczej rodziny kosztowałoby jedynie 1,7 tys. zł. To kilkanaście razy mniej niż w dziś obowiązującym programie. W efekcie za te same pieniądze możliwa byłaby pomoc w zakupie własnych czterech kątów wielokrotnie większej liczbie osób niż w „Mieszkaniu dla młodych”. Taki program gwarancji mógłby wspierać popyt w momentach spowolnienia rynku, ale mechanizm ten należałoby wyłączyć lub ograniczyć, gdy na rynek powróci ożywienie.