Ustawa deweloperska: bezpieczeństwo kupujących nie będzie większe?

Przeczytaj także: Nowa ustawa deweloperska to zbyt duże obciążenie dla deweloperów?

Ponad połowa nowych lokali posiada rachunek powierniczy

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego ( tzw. ustawa deweloperska), weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. W pierwszych miesiącach po wprowadzeniu tej ustawy, mieszkania z rachunkiem powierniczym stanowiły rzadkość. Było to związane z polityką deweloperów – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Przed 29 kwietnia 2012 r. inwestorzy wprowadzili na rynek rekordową liczbę mieszkań. Dzięki takiemu rozwiązaniu, firmy deweloperskie uniknęły kosztów związanych z zapewnieniem środków ochrony nabywcy (rachunków powierniczych i opcjonalnych gwarancji), w wielu nowych projektach.

Po trzech latach, popularność mieszkań z rachunkiem powierniczym jest już znacznie większa (patrz poniższa tabela). Tempo pozytywnych zmian wzrosło wraz z poprawą koniunktury na rynku deweloperskim. Dane firmy REAS wskazują, że pod koniec III kw. 2014 r. tylko 40% mieszkań z oferty stołecznych inwestorów, w pełni podlegało zapisom ustawy deweloperskiej. Rok później, udział warszawskich mieszkań z rachunkiem powierniczym wyniósł już 70%. Jeszcze szybsze zmiany miały miejsce w Krakowie i Gdańsku (patrz poniższe zestawienie). Pod względem stosowania rachunków powierniczych, nadal przoduje wrocławski i poznański rynek pierwotny.

Wszystkie analizowane metropolie skupiają około 70% oferty deweloperów (wg. danych portalu RynekPierwotny.pl). W sześciu największych miastach, wzrost liczby nowych inwestycji przyczynił się do szybszego zwiększenia udziału mieszkań z rachunkiem powierniczym. O skali zachodzących zmian, dobrze świadczy przykład Warszawy. Pod koniec 2014 r. w stołecznym mieście znajdowało się 161 powstających inwestycji deweloperskich. Na początku listopada 2015 r. klienci warszawskich deweloperów mieli do wyboru aż 256 nieukończonych projektów (dane portalu RynekPierwotny.pl). Takie inwestycyjne ożywienie, po części było spowodowane doniesieniami o planowanej likwidacji otwartych rachunków powierniczych. Mamy zatem do czynienia z ciekawą sytuacją, w której zapowiadane zmiany ustawy deweloperskiej, zwiększyły zakres działania obowiązujących przepisów.

Planowana nowelizacja pomijała kilka ważnych kwestii…

Zatrzymanie prac nad proponowaną nowelizacją ustawy deweloperskiej oznacza, że na razie inwestorzy mogą odetchnąć z ulgą. Likwidacja otwartych rachunków powierniczych, którą proponował poprzedni rząd oraz UOKiK, kosztowałaby branżę około 1,145 mld zł rocznie (według szacunków PZFD). Dodatkowe koszty byłyby związane m.in. z brakiem możliwości bieżącego finansowania budowy z wpłat klientów (bez dodatkowej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej). Po wprowadzeniu takiej zmiany, deweloperzy musieliby angażować znacznie więcej własnych środków lub zaciągać wyższe kredyty inwestycyjne. Część kosztów nowych regulacji, z pewnością zostałaby przerzucona na nabywców nowych mieszkań - dodaje ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Dlatego Federacja Konsumentów była dość sceptycznie nastawiona do proponowanych zmian ustawy deweloperskiej. Inwestorzy w trakcie polemiki z UOKiK-iem oraz rządem, podnosili inny argument. Zdaniem deweloperów, nie odnotowano jeszcze żadnych sytuacji, które poddają w wątpliwość bezpieczeństwo otwartego rachunku powierniczego.

Można mieć nadzieję, że kolejny projekt zmian ustawy deweloperskiej będzie bardziej pragmatyczny i uwzględni kwestie, które wcześniej zostały pominięte. Pierwszą z nich jest status inwestycji wieloetapowych. Istnieją wątpliwości, czy w przypadku kolejnych etapów projektu rozpoczętego przed 29 kwietnia 2012 roku, inwestor musi zapewnić rachunek powierniczy. To ważny aspekt, ponieważ wiele większych inwestycji deweloperskich, składa się z kilku etapów (np. pięciu lub sześciu).

Kolejnym problemem jest brak możliwości przeniesienia rachunku powierniczego do innego banku. To rozwiązanie powinno być dopuszczalne, jeżeli bank ma kłopoty finansowe albo nie przestrzega umowy zawartej z deweloperem. Następną wadą obecnych przepisów jest niedostateczny poziom zabezpieczenia środków przechowywanych na wszystkich rachunkach powierniczych. W przypadku wspomnianych rachunków, obowiązuje standardowa gwarancja BFG dla jednego depozytu (suma gwarancyjna: 100 000 euro). Problem polega na tym, że deweloperzy łącznie otrzymują od klientów o wiele większe kwoty niż równowartość 420 000 zł - 430 000 zł. Ta dysproporcja między wpłatami na rachunek powierniczy i poziomem gwarancji BFG, wynika z dość oczywistego zaniedbania ustawodawcy.

Andrzej Prajsnar, analityk portalu