Zgłoszenie budowy: kiedy organ może wnieść sprzeciw?

Przeczytaj także: Budowa przyłączy – potrzebne pozwolenie na budowę czy zgłoszenie?

Art. 30 Prawa budowlanego wymienia konkretne rodzaje obiektów budowlanych i robót budowlanych, które po nowelizacji objęte zostały obowiązkiem zgłoszenia. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania przedsięwzięcia oraz przewidywany termin jego rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przez co należy rozumieć zarówno tytuł prawny wynikający z prawa własności jak i z użytkowania wieczystego, zarządu, czy ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, które nadają odpowiednie uprawnienia do podjęcia w obrębie danego terenu określonych robót budowlanych. Dodatkowo do zgłoszenia, w zależności od potrzeb dyktowanych poszczególnymi zamierzeniami budowlanymi, dołącza się także odpowiednie szkice, rysunki, pozwolenia, uzgodnienia i inne opinie, których wymóg uzyskania określany jest przepisami odrębnymi.

Zgłoszenia obligatoryjnie należy dokonać jeszcze przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Właściwy organ zobowiązany jest, w terminie 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, do ustosunkowania się co do zamierzenia inwestora, co oznacza, że może w wyznaczonym terminie, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Przystąpić do wykonywania robót budowlanych można tylko w sytuacji, gdy organ w wyznaczonym terminie nie zgłosił sprzeciwu. Jeśli inwestor zdecyduje się rozpocząć prace jeszcze przed upływem tego terminu, musi liczyć się z możliwością uznania jego poczynań za samowolę budowlaną, a w konsekwencji także ze sporymi konsekwencjami finansowymi. 30-dniowy czas przeznaczony dla organów na wniesienie sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy wynika z prawa materialnego i nie ma możliwości jego przedłużenia lub skrócenia. Organ, jeśli nie podejmie stosownych kroków w wyznaczonym terminie, traci swoje uprawnienia do wydania decyzji wnoszącej sprzeciw. W razie konieczności organ może także wezwać zgłaszającego, w drodze postanowienia, do uzupełnienia zgłoszenia, jeśli uznane zostanie, że przedłożona przez niego dokumentacja nie jest kompletna. Jeśli inwestor w określonym terminie nie uzupełni brakujących dokumentów organ może z tego powodu wnieść sprzeciw.

Warto mieć na uwadze, że wezwanie do uzupełnienia dokumentacji co do zasady przerywa bieg terminu przewidzianego na wniesienie sprzeciwu przez organ. W praktyce oznacza to, że jeśli nałożony został obowiązek uzupełnienia dokumentacji wymaganej przy zgłoszeniu określony w ustawie okres 30 dni liczony jest od dnia złożenia brakujących dokumentów lub też upływu terminu wyznaczonego postanowieniem nakładającym taki obowiązek. Roboty budowlane w stosunku do których nie został wniesiony sprzeciw należy rozpocząć przed upływem 3 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia. Jeśli roboty mają zostać podjęte po upływie tego terminu należy ponownie wystąpić do organu ze zgłoszeniem.

W jakich sytuacjach należy spodziewać się, że organ zgłosi sprzeciw od zgłoszonego zamiaru budowlanego? W pierwszej kolejności, jeśli zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Co więcej, jeśli budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem rażąco narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy czy innych aktów prawa miejscowego lub poszczególnych przepisów szczegółowych organ nie zgodzi się na podjęcie takich prac.

Właściwy organ posiada także, w szczególnych sytuacjach, kompetencje do nałożenia w drodze decyzji obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych nawet jeśli w świetle prawa objęte są one obowiązkiem zgłoszenia - mówi Bartosz Antos z portalu www.grunttozysk.pl. Może dojść do tego w sytuacji, gdy realizacja przedsięwzięcia naruszy ustalenia planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy lub też przyczyni się do powstania zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi lub mienia, wpłynie niekorzystnie na stan środowiska, doprowadzi do pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych lub też będzie w jakiś aspektach uciążliwa dla terenów sąsiednich.