Grunty rolne: obrót będzie ograniczony

Przeczytaj także: Kupno ziemi rolnej w 2016 roku wg nowych zasad

Ograniczenia a nieważność umowy

W kontekście ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi podkreślenia wymaga, że ewentualne uchybienia przy przenoszeniu własności nieruchomości rolnej skutkują nieważnością czynności prawnej, a więc umowy przenoszącej własność tej nieruchomości. Stanie się tak m. in. w sytuacji niezawiadomienia podmiotu uprawnionego do skorzystania z prawa pierwokupu oraz, gdy nieruchomość rolna stanowiąca przedmiot umowy przeniesienia własności nie będzie miała zapewnionego dostępu do drogi publicznej lub gdy umowa taka została zawarta w oparciu o nieprawdziwe oświadczenia, niezbędne do stwierdzenia przez dyrektora oddziału terenowego Agencji dopuszczalności dokonania podziału gospodarstwa rolnego. Co istotne, stwierdzenie nieważności będzie miało charakter bezwzględny wobec braku możliwości konwalidowania (sanowania) umowy jako wadliwej czynności prawnej. Z tych też względów należy postulować, by strony umowy przenoszącej własność nieruchomości rolnej dopilnowały wszelkich kwestii proceduralnych.

Zmiany w innych ustawach

Nowa ustawa niesie za sobą również nowelizację innych ustaw, w tym ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, wprowadzając ograniczenia w obrocie tymi nieruchomościami. Ustawodawca przewiduje bowiem, że nabywca nieruchomości rolnej od Agencji zobowiązany jest m. in. do nieprzenoszenia własności tej nieruchomości przez okres 10 lat od daty jej nabycia i osobistego prowadzenia na niej działalności rolniczej przez ten czas, a także nieustanawiania na niej hipoteki na rzecz innych podmiotów niż Agencja. W razie nieprzestrzegania tych zakazów przez nabywcę lub złożenia przez niego nieprawdziwego oświadczenia o pochodzeniu środków finansowych na nabycie nieruchomości, będzie on zobowiązany do zapłaty kwoty w wysokości 40% ceny sprzedaży nieruchomości, a taka sankcja ma być wprost przewidziana w treści umowy zawartej przez nabywcę z Agencją.

Nowelizacja dotknie również byłych właścicieli (a także ich spadkobierców) tych nieruchomości, które zostały przejęte na rzecz Skarbu Państwa przed 1 stycznia 1992 r. Te osoby pozbawione zostały uprawnienia do pierwszeństwa w nabyciu tych nieruchomości, w razie przeznaczenia ich do sprzedaży przez Agencję. Senat postulował o usunięcie omawianego zapisu, trafnie podnosząc, iż może on godzić w zasadę zaufania obywatela do państwa, zwłaszcza w aspekcie sprawiedliwości społecznej, jednakże poprawka Senatu – pomimo wniosku właściwej Komisji Sejmowej o jej przyjęcie – została odrzucona przez Sejm.

Istotna zmiana wprowadzona została również do ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ustawodawca wprowadził bowiem zasadę, w myśl której suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości tej nieruchomości, określonej na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami.