Rynek nieruchomości: jakie prognozy na 2016?

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości: jakie prognozy na 2015?

Ostatnie cztery kwartały były czasem ważnych zmian w zasadach, które rządzą procesami zachodzącymi na rynku mieszkaniowym: chodzi o wkład własny oraz program Mieszkanie dla Młodych. Mimo utrudnionego dostępu do kredytów hipotecznych, sprzedaż mieszkań była nadspodziewanie wysoka, za czym stoi zwiększona aktywność osób kupujących nieruchomości za gotówkę, często w celach inwestycyjnych.

Od początku roku osoby zaciągające kredyt mieszkaniowy musiały obowiązkowo posiadać 10-proc. wkład własny (wcześniej było to 5 proc.). Warto jednak dodać, że to nie jedyna gotówka jaką trzeba dysponować, dochodzą do tego bowiem opłaty okołotransakcyjne. Przykładowo, kupując na rynku wtórnym mieszkanie za 300 tys. zł należało przygotować nawet 45 tys. zł gotówki. A przecież mieszkanie trzeba jeszcze urządzić, a czasem i wyremontować.

Mimo tego liczba udzielonych przez banki w pierwszych trzech kwartałach br. kredytów była o 1,9 proc. wyższa niż w analogicznym okresie 2014 r. (dane z raportu AMRON-SARFiN) Wiele osób ratowała się bowiem programem Mieszkanie dla Młodych, z którego dofinansowanie jest liczone jako wkład własny. Od września popularność programu znacząco wzrosła, bo włączono do niego rynek wtórny, a dodatkowo zwiększyły się kwoty i dostępność nieruchomości dla rodzin wielodzietnych.

Równoważenie się sił działających na popyt i podaż mieszkań sprawiło, że przez ostatni rok ceny w skali kraju były stabilne, choć oczywiście na poszczególnych rynkach dochodziło do wahań. Indeks Cen Transakcyjnych Home Broker i Open Finance, który obrazuje zmiany cen mieszkań w największych miastach, przez ostatnich 12 mies. wzrósł o 0,65 proc. W Warszawie, która jest największym rynkiem nieruchomości, ceny są dziś wyższe niż przed rokiem o 1,8 proc. Wzrost cen nieco wyższy od inflacji to normalny objaw na zdrowym i dojrzałym rynku nieruchomości.

Rekordowy rok dla deweloperów

Kończący się rok działający w Polsce deweloperzy zdecydowanie powinni zaliczyć do udanych. Większość głównych graczy zanotowała rekordowe wskaźniki sprzedaży mieszkań. – A to dzięki temu, że przygotowali się z ofertą nieco wcześniej i byli gotowi na zapotrzebowanie jakie płynęło z rynku – zauważa Robert Latuszek, analityk projektów inwestycyjnych Home Broker Business.

– Sytuacja sprzyja firmom deweloperskim i nabywcom mieszkań z rynku pierwotnego, gdzie tych drugich stymuluje program rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych oraz niskie stopy procentowe ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej. Warto jednak dodać, że polityka RPP jest korzystna też dla deweloperów, którzy mają dostęp do taniego finansowania z bankowych kredytów – dodaje Latuszek.

Miliard złotych na ziemię

Z punktu widzenia branży deweloperskiej liczy się także to, że sprzedaż przełożyła się na wysoki poziom zakupów.

– Z naszych szacunków wynika, że był to rekordowy rok także pod względem zakupów terenów pod zabudowę mieszkaniową. Największe firmy przeznaczyły nawet po ponad 200 mln zł na zakup działek, a rekordziści przekroczyli 250 mln zł. Wielu deweloperów dokonało zakupów gruntów za kwoty od kilku do kilkudziesięciu milionów złotych – wylicza Robert Latuszek, analityk projektów inwestycyjnych Home Broker Business.

Według szacunków Home Broker Business wydatki na działki pod zabudowę mieszkaniową dokonane w 2015 r. przez działających w Polsce deweloperów przekroczyły miliard złotych.

– Ze względu na skalę obecnej sprzedaży deweloperzy musieli przygotować się na najbliższe dwa lata uzupełniając braki w bankach ziemi – tłumaczy zjawisko Robert Latuszek.

Warto zauważyć, że większość transakcji odbywała się na racjonalnych, rynkowych stawkach, bez przeszacowania wartości nieruchomości, co w szerszej perspektywie mogłoby skutkować przegrzaniem rynku i nagłym wzrost cen mieszkań. Dzięki temu stawki utrzymują się na stabilnym poziomie i nie powinno się to zmienić szybko.