7 czynników, które wpłynęły na rynek nieruchomości 2015

Przeczytaj także: Rynek nieruchomości: jakie prognozy na 2016?

Dopiero II kwartał bieżącego roku zatrzymał falę spadków i przyniósł wzrost liczby nowo udzielonych kredytów o 10,28% względem I kw. br. Wyniki akcji kredytowej z trzech kwartałów 2015 roku pozwalają sądzić, iż wyniki całego roku będą trochę lepsze w stosunku do roku poprzedniego.

Co wpłynęło w największy sposób na sytuację na rynku nieruchomości w 2015 roku? Poniżej krótka analiza zmian w prawie i otoczeniu rynkowym.

1) 10% wkładu własnego przy kredycie hipotecznym

Wydana w czerwcu 2013 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacja S miała na celu wyeliminowanie nadmiernego ryzyka przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych. Zgodnie z jej zapisami, począwszy od 2014 roku rośnie wymagany wkład własny dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny.

W zeszłym roku, aby uzyskać w banku kredyt, klient musiał posiadać przynajmniej 5% wartości kredytowanej nieruchomości. Od stycznia tego roku, bank może nam pożyczyć na nieruchomość już tylko 90% jej wartości. Zaostrzone kryteria udzielania kredytów nie spowodowały jednak rewolucji na rynku kredytowym. Zarówno struktura nowo udzielonych kredytów hipotecznych pod względem wysokości wskaźnika LtV, jak i średnia wysokość kredytu pozostaje w zasadzie niezmienna od pięciu kwartałów.

Przyczyn tego można szukać między innymi w rządowym Programie MdM, który umożliwia uzyskanie dotacji od państwa w wysokości od 10% do 30% wartości nieruchomości, a także w niskim poziomie stóp procentowych, a co za tym idzie – nisko oprocentowanych lokatach bankowych (wycofywanie oszczędności na poczet wymaganego wkładu własnego). Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego, w pierwszym półroczu tego roku wycofano z depozytów bankowych około 5 miliardów złotych.

2) Frankowy czarny czwartek i jego skutki

Ryzyko walutowe ponoszone przez kredytobiorców, którzy zaciągnęli zobowiązanie w szwajcarskiej walucie, dawało o sobie znać już wcześniej. 15 stycznia bieżącego roku nastąpił kolejny wzrost kursu tej waluty. Szwajcarski Bank Centralny zaprzestał utrzymywania sztywnego kursu franka wobec euro, czego skutkiem było poszybowanie kursu wymiany do poziomu nawet powyżej 5 zł i skokowy wzrost zadłużenia wielu gospodarstw domowych, a co za tym idzie – wzrost raty kredytowej od 200 do nawet 400 zł miesięcznie. Gwałtowny wzrost kursu franka doprowadził do sytuacji, w której LtV (wartość kredytu do wartości nieruchomości) wielu kredytów wyniosło znacznie powyżej 100%. W sytuacji trwającej od wiosny „permanentnej” kampanii wyborczej zaczęto szukać pomysłu na pomoc zadłużonym w helweckiej walucie.

Pojawiły się pierwsze propozycje „systemowego” rozwiązania problemu. Szef Komisji Nadzoru Finansowego, Andrzej Jakubiak, zaproponował aby wartość zadłużenia we frankach została przeliczana po aktualnym średnim kursie NBP. Kolejnym etapem byłby podział długu na dwie części, z czego jedna część byłaby zabezpieczona hipotecznie na takich samych warunkach, jak w dniu udzielania kredytu, a druga część takiego zabezpieczenia by nie posiadała. Oprocentowanie niezabezpieczonego hipotecznie kredytu wynosiłoby 1% i byłoby niezmienne, a termin spłaty obu części byłby taki sam. Oprócz tego KNF zaproponowało, aby 50% zobowiązania zostało spłacone przez kredytobiorcę, natomiast druga połowa została umorzona przez kredytujący bank.