6 spraw, o których nie usłyszysz od sprzedawcy mieszkania

Przeczytaj także: Sprzedaż mieszkania - antyporadnik

Do momentu podpisania aktu notarialnego i przekazania kluczy wszystko wygląda jak w bajce. Tylko, jak to czasami w bajkach bywa, nagle czar pryska. Czasami coś wychodzi na wierzch dosłownie, np. pleśń ukryta pod tapetą lub świeżym tynkiem. Nabywca powinien jak najdokładniej zlustrować kupowaną nieruchomość, co znacznie zmniejszy ryzyko niemiłych niespodzianek.

1) Wilgoć, grzyb, przecieki

– Miałam kiedyś klientkę, która chciała sprzedać mieszkanie z ładnym dużym tarasem. W trakcie pokazywania nieruchomości nerwowo spoglądała w kierunku wyjścia na taras. Okazało się, że za firanką było na ścianie dużo wilgoci i mocno pomarszczona farba. Klientka uważała jednak, że to nie kłopot, bo… i tak co chwilę to szpachluje i maluje, więc problemu nie będzie widać – wspomina Agnieszka Golik z olsztyńskiego oddziału Home Brokera.

Pewnych rzeczy nie widać na pierwszy rzut oka. Czasami nawet na drugi ani na trzeci. Cieknąca woda może się zbierać w ścianie tygodniami nim dostanie się do środka i będzie ją widać. Sprzedający czasami starają się za wszelką cenę zakamuflować nieszczelności i przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż kładą na ściany świeży tynk, co pozwala na kilka tygodni, a czasem nawet na dłużej, zlikwidować problem. Bywa tak, że wilgoć pojawia się tylko w określonej porze roku. Dużo dokładniej należy sprawdzić nieruchomość gdy kupujemy dom, szczególną uwagę należy poświęcić piwnicy i fundamentom. Czasami problem (nawet gdy go nie widać) można wyczuć dosłownie, zmysłem węchu, warto jednak zapłacić fachowcowi, który obejrzy nieruchomość eksperckim okiem.

2) Problemy z izolacją cieplną

Kupowaną wiosną lub jesienią nieruchomość trudno jest samodzielnie ocenić pod kątem izolacji ciepła. Problemy z tym związane mają wpływ na wysokość rachunków za ogrzewanie oraz komfort życia i to nie tylko zimą. Może bowiem okazać się, że latem w mieszkaniu jest za ciepło, a założenie i utrzymanie systemu klimatyzacji to też niemały wydatek. Na problemy z uciekaniem ciepła najbardziej narażeni są właściciele mieszkań szczytowych na ostatnich piętrach, gdyż powierzchnia potencjalnej wymiany energii cieplnej jest największa. Jeszcze trudniej jest w przypadku mieszkań z poddaszem i skosami – wszelkie załamania i kąty w ścianach do dodatkowe mostki termiczne, czyli miejsca, gdzie jest większe ryzyko ucieczki ciepła.

Najlepiej byłoby przeprowadzić badanie kamerą termowizyjną, które pokaże różnice temperatur na ścianach i w narożnikach mieszkania. Do tego jednak wymagane są odpowiednie warunki – różnica pomiędzy temperaturą wewnątrz i na zewnątrz powinna wynosić co najmniej 10 stopni, co pozwala na rzetelne przeprowadzenie badania. No i badanie takie to wydatek kilkuset złotych.

3) Nieproszeni współlokatorzy

Sytuacje z komedii Stanisława Barei „Nie ma róży bez ognia”, gdzie bohaterowie borykali się z problemem niechcianych lokatorów zameldowanych w ich mieszkaniu, współcześnie praktycznie się nie zdarzają. Sprzedający powinien bowiem przed transakcją dostarczyć dokument o wymeldowaniu dotychczasowych mieszkańców. Gorzej jednak, że nie wszyscy mieszkańcy się w urzędzie meldują. Szczególnie ci mali, mieszkający w zakamarkach kuchni czy spiżarni. Oglądając nieruchomość warto zajrzeć do szafek z jedzeniem, w okolice kosza na śmieci i w ciemne zakamarki kuchni. Ich pozbycie się nie jest niemożliwe, ale w niektórych wypadkach bywa bardzo trudne. Na wizytę karaluchów szczególnie narażone są bloki, w których jest zsyp.

4) Niewygodni sąsiedzi

Awantury za dnia i niekończące się imprezy w nocy. Do tego śmieci na klatce, kradzieże w piwnicach i porysowany samochód na przyblokowym parkingu. Albo dom z sąsiadami, którzy w piecu palą śmieciami, a zapach niesie się na naszą działkę. Możliwych uciążliwości ze strony sąsiadów jest bardzo wiele. Takie informacje nie są jednak zamieszczane w ogłoszeniach sprzedaży mieszkania, rzadko zdarza się też sytuacja, by kupujący usłyszał podczas oglądania, że piętro wyżej mieszka kilkoro studentów, którzy co weekend urządzają domówkę do białego rana. Są to niestety rzeczy, o których nowy właściciel często przekonuje się na własnej skórze. Zminimalizować ryzyko mogą rozmowy z kilkoma sąsiadami, w niektórych sytuacjach jeden o drugim może coś powiedzieć.

5) Wysokie rachunki (szczególnie za ogrzewanie)

Z doświadczeń doradców Home Brokera wynika, że najczęściej ukrywaną informacją jest rzeczywista wysokość rachunków. – Zwykle „poprawiane są” koszty ogrzewania. Sprzedający zazwyczaj zaniżają ten wydatek, licząc na to, że kupujący skusi się niskimi opłatami za utrzymanie nieruchomości – zauważa Adrian Banaś, doradca Home Brokera z Katowic.

Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że ogrzanie 60-metrowego mieszkania w bloku kosztuje średnio 222 zł miesięcznie, w przypadku domu będzie to oczywiście więcej. Warto poprosić sprzedającego o zaprezentowanie rachunków za ostatni okres grzewczy, deklaracja słowna może być bowiem mocno zaokrąglona w dół. Warte weryfikacji są też rachunki za prąd, bo w niektórych przypadkach kryje się w nich ogrzewanie wody lub wręcz nieruchomości. Przeciętny rachunek za prąd w Polsce to 100 zł miesięcznie, jeśli w danej nieruchomości jest on znacznie wyższy, a nie mamy do czynienia z dużą willą, warto zastanowić się, skąd źródło tak wysokich kosztów. Mogą to być nieekonomiczne przyzwyczajenia mieszkańców, ale nie muszą.

6) Za mało lub za dużo słońca

Okna wychodzące tylko na zachodnią stronę to niemal gwarantowany ukrop w mieszkaniu latem. Z drugiej strony bywają i mieszkania z ekspozycją północną i jeszcze osłoniętą innymi budynkami lub drzewami. Sprzedający chcący ukryć takie mankamenty lokalu zwykle umawia się na pokazywanie go w godzinach, gdy danej wady nie widać. Słabo nasłonecznione mieszkanie lepiej prezentuje się wieczorem, szczególnie jeśli oświetlenie wewnętrzne zostanie dobrze dobrane.

Właściciele nieruchomości próbują ukryć najróżniejsze rzeczy. Jeden z doradców HB wspomina, jak zbywca „zapomniał” powiedzieć, że instalacja wodna do domu została nielegalnie poprowadzona z sąsiedniego budynku. Po jakimś czasie ów budynek zlikwidowano i problem wyszedł. Przed większością prób kombinowania przez sprzedających uratować może czujność i spostrzegawczość. Nie na darmo mówi się, że „strzeżonego Pan Bóg strzeże”. Warto tuż przed podpisaniem aktu notarialnego obejrzeć jeszcze raz mieszkanie, a przede wszystkim spisać jak najdokładniejszą umowę kupna-sprzedaży. Powinna ona zawierać szczegółowe informacje o tym, w jakim stanie i z jakim wyposażeniem zostanie przekazane mieszkanie. Dodatkowo sprzedający nieruchomość powinni pamiętać, że to na nich spoczywa odpowiedzialność za ukryte wady. Jeśli okaże się, że próbował coś zakamuflować (np. zaklejając grzyb tapetą), to kupujący może dochodzić swoich praw nawet po podpisaniu aktu notarialnego.

Marcin Krasoń,